Miércoles 17 de Diciembre de 2014
Análisis de la nueva ley que suplirá a la Ley de Asentamientos Humanos publicada en 1993 y que se propone con el nombre de Ley de las Ciudades y el Territorio, mejor conocida estos días como: "REFORMA URBANA".
Paciencia querido lector, mucha paciencia.
Si yo tuve la paciencia de leer la ley completa, debo sugerirle que si usted tiene que ver con los temas inmobiliarios, sea Desarrollador, Corredor, Inversionista etc., entonces tome la decisión de seguir con lo que estaba haciendo, o leer este escrito de principio a fin. Decida antes de continuar.
Si usted es Legislador, Secretario, o cualquier persona relacionada con la suerte que le depare a esta ley, entonces me temo que su alternativa es ser recíproc@ con su servidor, y revisar lo que acabo de notarle a la ley.
Sea una u otra, es importante tener junto a esta lectura, el texto original de la Ley de las Ciudades y el Territorio propuesto, mismo que usted puede acceder en esta liga:
http://www.reformaurbana.org/publicaciones.html
Esta ley estuvo a punto de ser votada en los primeros días de Diciembre, pero por alguna razón se pospuso, tiempo que aprovecho para aportar mis puntos de vista, esperando que El Senado de la República le dedique un rato en revisarlos, como yo lo hice leyendo y estudiando la ley en sus 136 artículos y 9 transitorios.
Debo decir con toda franqueza que es una buena ley, que contempla muchos temas de tremenda importancia para el país, inserta algunos que son frutos de tristes y costosas experiencias en desastres naturales, y la moderniza en comparación a la aun vigente ley de asentamientos humanos en asuntos como la movilidad, y sobre todo enfrenta muy bien de cara, un tema tabú como los asentamientos irregulares.
Mis primeras observaciones son estrictamente semánticas, soportadas en nuestro idioma según la R.A.E. sobre ciertas palabras que son importantes tenerlas en cuenta, antes de comenzar.
Ciudad. (Dellat.civĭtas, -ātis). 1.f.Conjunto de edificios y calles, regidos por un ayuntamiento, cuya población densa y numerosa se dedica por lo común a actividades no agrícolas.
Territorio. (Dellat.territorĭum). 1.m.Porción de la superficie terrestre perteneciente a una nación, región, provincia.
Metrópoli. (Dellat.metropŏlis,y estedelgr.μητρόπολις). 1.f.Ciudad principal, cabeza de la provincia o Estado.
Pueblo. (Dellat.popŭlus). 1.m.Ciudad o villa. 2.m.Población de menor categoría. 3.m.Conjunto de personas de un lugar, región o país 4.m.Gente común y humilde de una población.
Para dar inicio, considero importante revisar las definiciones que hace la ley (Art. 7º) proponiéndolas del modo siguiente:
COMENTARIO PREVIO: En virtud de que el espíritu de esta ley es dibujar con una línea muy clara el límite entre la ciudad, el campo productivo, los bosques y las reservas ecológicas, es importante diseñar con precisión absoluta las definiciones de cada palabra, por lo que en mi entender, y soportado en las definiciones del diccionario de la R.A.E. considero que entonces debería quedar así:
Zona metropolitana: Conjunto de ciudades y/o pueblos que conforman una unidad territorial y que por su complejidad, interacciones, relevancia demográfica, y económica, revisten importancia para el desarrollo nacional, regional o estatal.
Ciudad: Perímetro determinado del territorio nacional, constituido por edificios, casas y calles en el cual su población no tiene actividades agropecuarias y/o forestales, y cuenta con infraestructura autosuficiente y no dependiente para satisfacer necesidades de vivienda, industria, comercio, educación, entretenimiento, y movilidad.
Pueblo: Perímetro determinado del territorio nacional constituido mayoritariamente por edificios, casas y calles, en el cual la mayoría de sus habitantes tiene actividades agropecuarias y/o forestales, y depende notoriamente de acceder a una ciudad cercana para completar sus necesidades de industria, comercio, educación, y entretenimiento.
Reserva ecológica: Perímetro identificado del territorio nacional constituido por áreas de importancia para la conservación del medio ambiente, y que pueden tener alguna cantidad de habitantes pre-establecidos, pudiendo o no estar declarada como tal.
Fundación: Acción de establecer un pueblo, fuera de los límites de cualquier reserva ecológica, cumpliendo los términos de esta Ley;
Asentamiento humano regular: establecimiento de un conglomerado demográfico en zona metropolitana, ciudad, o pueblo, con el conjunto de sus sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales y las obras materiales que lo integran;
Asentamiento humano irregular: establecimiento de un conglomerado demográfico en zona metropolitana, ciudad, o pueblo, con o sin sistemas de convivencia, en un área físicamente localizada, sin obras materiales suficientes de infraestructura que la integren, y con evidentes problemas de tenencia jurídica de la propiedad;
Casa: edificación de uso habitacional y unifamiliar.
Edificio: cualquier edificación que no sea casa, de uso comercial o industrial o habitacional plurifamiliar.
Del mismo modo el nombre que se la ha dado a la ley: "Ley General de las Ciudades y el Territorio" lo considero desarticulado y confuso pudiendo quedar simplemente como Ley de Ordenamiento Territorial, y a la actual Secretaría de Desarrollo Urbano, Agrícola y Territorial, dejarla con un nombre al igual que semánticamente abarque la idea completa es decir Secretaría de Ordenamiento Territorial. (S.O.T.). El territorio abarca, zonas metropolitanas, ciudades, pueblos, villas, zonas agrícolas, forestales, reservas ecológicas, etc. etc. No hay por que definir parcialmente cuando la palabra Territorio lo significa intrínsecamente todo en su conjunto. De hecho el artículo 25 de la presente ley, define con claridad la importancia de la Estrategia de Ordenamiento Territorial.
Entrando en materia, los temas más importantes que esta ley contempla y subraya como prioritarios son, en primer lugar, los riesgos a que están sujetos los asentamientos, centros de población, ciudades etc. y que de hoy en adelante deberán sujetarse para cualquier nuevo desarrollo, a una revisión en el atlas de riesgos que tenga la federación, estados o municipios antes de autorizar licencias. (Art. 4º - XXIV). Es lógico que el gobierno no puede estar gastando cantidades colosales de dinero en zonas que se sabe puedan ser afectadas por inundaciones, deslaves, etc.
En el Art 7º yo añadiría dos apartados que debe reservarse la S.O.T. (Sedatu) con los numerales siguientes:
40. Densidad máxima. Número de habitantes por hectárea máximo que una ciudad o pueblo pueden admitir dentro de su perímetro.
Y corregir el 14. Densificación: acción urbanística, cuya finalidad es incrementar el número de habitantes por hectárea, hasta llegar al máximo establecido para una ciudad o pueblo, dentro de sus planes parciales de desarrollo municipal, delegacional o parcial.
41. Coeficiente de utilización. Superficie máxima de construcción por predio, calculado en número de veces de la superficie del terreno.
Con lo anterior quiero proponer que sea la Secretaría quien, como autoridad federal, regule al país entero en estos dos temas que son estratégicos para la calidad de vida del habitante de ciudades y pueblos y no se estaría a temas de corrupción que afectan el desarrollo urbano.
Las alturas máximas, y área no construida, así como remetimientos, colindancias etc. quedarían en la decisión de los cabildos locales, es decir sería responsabilidad municipal como siempre lo ha sido, y llevando con esta nueva ley la densidad máxima y el c.u.s. a una responsabilidad de orden federal.
LA VERTICALIDAD NO INFLUYE EN NADA EN LA CALIDAD O DETERIORO DE UNA CIUDAD, SINO SON LA DENSIDAD Y SUPERFICIE CONSTRUIDA (C.U.S.) LAS QUE SON DIRECTAMENTE PROPORCIONALES AL MEJORAMIENTO O DESTRUCCIÓN DE LA CALIDAD DE VIDA.
XXXIV. Sistema urbano-rural: áreas del territorio nacional que comprenden asentamientos humanos vinculados funcionalmente de manera estrecha, incluyendo sus áreas inmediatas de influencia. La planeación y gestión de estos sistemas propicia la acción articulada, sinérgica y eficaz de los diferentes sectores y órdenes de gobierno;
Comentario: NO SE ENTIENDE, y no veo la necesidad de definir este tema que genera más confusión que definición. Yo quitaría este numeral.
Continuo sin orden estricto en número de artículos, sino más bien por conceptos...
DICE el Artículo 66. X.
...La aplicación de la transferencia de potencialidad de desarrollo, que permita transferir la capacidad de intensidad de construcción no edificable de un inmueble, por razones de conservación ambiental o patrimonial, a otro inmueble que cuente con las condiciones necesarias para su edificación y uso de suelo;
Comentario: la transferencia de potencialidad de desarrollo vicia y altera la zonificación original planeada para un centro de población (Ciudad o Pueblo). Debiera eliminarse este concepto. Un inmueble que no puede ser modificado por razones ambientales o patrimoniales así debe quedarse y solo ser susceptible de ser remodelado, restaurado o modificado de acuerdo a las leyes ambientales o del patrimonio histórico. Este tema resulta una trampa histórica que permite alterar los acuerdos públicos-privados en un plan de desarrollo.
A la par debiera haber claridad en las zonificaciones de todo plan parcial evitando las "normas secundarias" que sirven como recetas para modificar el espíritu original de dichos planes de desarrollo.
DICE Artículo 63. En los nuevos centros de población, en tanto no se apruebe el Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial aplicable, no se podrán otorgar autorizaciones de uso del suelo o construcción, ni podrán realizarse trasmisiones de propiedad entre particulares.
Comentario: Simplemente no debería autorizarse un centro de población que no contenga de origen, su Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial aprobado.
DICE Artículo 31. Los planes o programas a que se refieren las fracciones III a VII del artículo 18 de esta Ley, una vez aprobados, deberán ser publicados en diarios de circulación estatal e inscritos en el Registro Público de la Propiedad, en los plazos y condiciones previstos por la legislación estatal. En ningún caso el plazo entre su aprobación y su publicación será superior a treinta días hábiles, en caso contrario la autoridad registral deberá fundar su negativa.
Comentario: No veo como inscribirlos en el Registro Público de la Propiedad, más bien que sea esta instancia la que tenga conocimiento de su contenido para que cada inscripción futura se apegue a los mismos.
DICE Artículo 76. El reagrupamiento de predios...
Comentario: Interesante sección que contempla la posibilidad de rehacer un centro de población, es decir un pueblo que por voluntad de la mayoría de sus habitantes (2/3 partes), puede cambiar su fisonomía, usos y destinos. Este tema debería tener una publicidad especial.
DICE Artículo 41. La planeación y gestión de las conurbaciones y de las zonas metropolitanas a que se refiere el segundo párrafo del artículo 36, se efectuará a través de las instancias siguientes:
I. Una instancia de coordinación de autoridades, que se integrará por la Federación, las entidades federativas y los municipios de la zona de que se trate, quienes participarán en el ámbito de su competencia para cumplir con los objetivos y principios a que se refiere esta Ley;
II. Una instancia de carácter técnico, de interés público, bajo la figura de instituto de planeación, agencia de planeación o Secretariado Técnico, y
III. Una instancia de participación ciudadana, consultiva y deliberativa, que se integrará por el número de miembros que en cada caso decida la instancia de coordinación de autoridades entre los que se podrá incluir a funcionarios federales, estatales y municipales pero mayoritariamente a representantes de la sociedad, incluyendo a representantes de agrupaciones sociales legalmente constituidas, colegios de profesionistas, instituciones académicas y expertos con conocimiento y experiencia en la materia. Serán los representantes de la sociedad quienes elegirán a quien lo presida. Se denominará Consejo de Conurbación o Consejo Metropolitano, según el caso correspondiente.
Comentario: Interesante y muy necesario que la gente conozca de su existencia, para evitar la suspensión de proyectos por gente desinformada o mal intencionada.
DICE Artículo 41. IV. En el caso de zonas metropolitanas de interés estratégico para el desarrollo territorial nacional, corresponderá al Ejecutivo Federal su revisión y publicación en el Diario Oficial de la Federación para que pueda surtir sus efectos.
Solamente los proyectos derIvados del proceso de planeación metropolitana antes señalados podrán beneficiarse de los instrumentos y fondos financieros federales en materia de infraestructura, equipamiento, movilidad metropolitana, turismo, industria y desarrollo portuario.
Comentario: El estado que no se discipline a tener definidas sus zonas metropolitanas, tenga sus Institutos de planeación y los municipios que aunque sean de diferentes partidos, no se unan en una visión común, se quedarán sin recursos federales para poder desarrollarse. Suena muy interesante. Hoy tengo frente a mí, el caso de San Juan del Río y Tequisquiapan que están en ese proceso. ¿Lo lograrán?
DICE Artículo 51. .... Las zonas que se determinen como de alto riesgo en los programas de desarrollo urbano sólo podrán tener un uso, destino o aprovechamiento compatible con tal determinación y conforme a los estudios de riesgos correspondientes; en ningún caso se permitirá alojar o construir infraestructura o equipamientos estratégicos, o vivienda de cualquier tipo en esas zonas.
Comentario: Casos como Acapulco sucederá que en determinados perímetros, no se vuelva a permitir desarrollo alguno por el alto riesgo que conlleva su eventual autorización.
Y la novedad de esta ley es que le da una importancia enorme al tema de la movilidad, la cual algunos desarrolladores (me consta) ya han comenzado a tomar en cuenta no por la ley que viene, sino por simple sentido común de que su desarrollo funcione.
DICE Artículo 55. En todo caso, las obras de cabeza o redes de infraestructura del proyecto correrán a cargo del propietario o promovente. En el caso de fraccionamientos o conjuntos urbanos, además deberán asumir el costo de las obras viales o sistemas de movilidad urbana sustentable necesarias para garantizar la conectividad entre la acción urbanística de que se trate y el centro de población más cercano, en dimensión y calidad tales, que permita el tránsito de transporte público que se genere.
Comentario: Y este capítulo que en mi punto de vista es el que ha generado la eterna discusión de acercar a la gente a su centro de trabajo, razón por la cual se esgrime la necesidad de densificar, verticalizar, y evitar desarrollos "lejanos", solamente le dejo al legislador una idea muy sencilla. ¿Cómo quieren acercar a la gente de su casa a su trabajo?
¿CON MENOS DISTANCIA O CON MENOS TIEMPO?
Hay personas que de Polanco a Santa Fe, pueden hacer en auto más tiempo que una persona en autobús de Tepozotlán a Polanco. ¿Cómo resolverlo? Lo dejo para otro artículo.
Solo quiero dejar muy firme mi idea al respecto:
LA MOVILIDAD ES TEMA DE TIEMPO Y NO DE DISTANCIA, Y EN MUCHOS CASOS LOS TRENES SON LA SOLUCIÓN. Revisar cualquiera de mis artículos anteriores.
DICE Artículo 92. Las políticas públicas para la movilidad urbana deberán ...
...IV. Incrementar la oferta de opciones de servicios y modos de transporte integrados, a los diferentes grupos de usuarios, que proporcionen disponibilidad, velocidad, densidad y accesibilidad que permitan reducir la dependencia del uso del automóvil particular;
... VI. Establecer políticas, planes y programas para la prevención de accidentes y el mejoramiento de la infraestructura vial y de movilidad urbana sustentable
Comentario: Menos automóviles y más trasporte publico es la mejor idea sin discusión, probada históricamente en países civilizados en este tema, y podrá funcionar en México siempre y cuando ésta última sea eficaz, suficiente, segura y con horarios ciertos y cumplidos, funcionando en vialidades donde se ejecuten los reglamentos de tránsito sin mordidas. ¿Mucho pedir? De otro modo es letra muerta. ¿Entonces que hay que agregar en esta ley para implementar este conjunto de ideas? Le dejo la chamba al legislador.
DICE Artículo 93. II. ... La gestión de instrumentos en la materia, tales como: cargos por congestión o restricciones de circulación en zonas determinadas; infraestructura peatonal, ciclista o de pacificación de tránsito; sistemas integrados de transporte; zonas de bajas o nulas emisiones; cargos y prohibiciones por parqueo en vía pública; estímulos a autos con baja o nula contaminación; restricciones de circulación para vehículos de carga y autos con menos de tres pasajeros, entre otros, y
Comentario: Buena idea en determinados perímetros, siempre y cuando el transporte público cumpla con las sugerencias dadas, pues de lo contrario no se vale exigir este tema en las condiciones actuales.
Continúo...
DICE Artículo 56. ... Deberá también garantizarse la infraestructura vial y la dotación del espacio público necesario, así como los procesos o instrumentos mediante los cuales se garantice el uso, aprovechamiento y custodia de dichos espacios y bienes públicos. Si dichas acciones fueran eminentemente habitacionales, se deberá garantizar la oferta de servicios de transporte público entre el área de expansión y el centro urbano más cercano.
Comentario: Bien, pero con ciertos límites, pues me pongo a pensar que un desarrollador no debe pesarle en sus corridas financieras crear una línea de camiones que lleve a la gente determinadas veces al día del desarrollo a una carretera, a una estación de autobuses o a una imaginaria estación de tren que no sé si me tocará ver en esta vida.
Entro al tema de impuestos:
DICE Artículo 59. .... Si el impacto financiero al erario público es superior al monto de recaudación del impuesto predial, no se autorizarán.
Comentario: ¿Cuál será y donde veo los parámetros de rentabilidad para un municipio, para saber hasta donde está dispuesto a "recibirme" el desarrollo que realice?
DICE: Artículo 110. Las entidades federativas y los municipios, en el ámbito de sus competencias, deberán asegurar que los mecanismos siguientes contribuyan al fomento del desarrollo urbano:
I. Impuesto predial y de trasmisión de la propiedad inmobiliaria de acuerdo a lo establecido en la legislación en la materia; contribuciones, incluyendo tasas adicionales, que establezcan los Estados sobre la propiedad inmobiliaria, de su fraccionamiento, división, consolidación, traslación y mejora, así como las que tengan por base el cambio de valor de los inmuebles;
II. Otros tributos relacionados con la propiedad inmobiliaria, en especial aquellos tendientes a la captura y distribución de las plusvalías generadas por las regulaciones urbanas, el crecimiento de las ciudades y la construcción y mejoramiento de las obras y servicios públicos. Para ese efecto la Secretaría promoverá con las instancias que corresponda, la actualización de la legislación fiscal en materia de tributos territoriales a fin de garantizar el cumplimiento de estas obligaciones por parte de todos los causantes; aprovechar el impuesto predial como un instrumento de orientación del desarrollo urbano y no solo recaudatorio, recuperar las plusvalías que genera el mercado inmobiliario a favor de la hacienda pública local y garantizar que estos impuestos se orienten a la creación y mantenimiento de la infraestructura urbana, a generar más espacio público y aportar soluciones habitacionales a los grupos sociales de menor ingreso;
III. Derechos, contribuciones u otras figuras tributarias relacionadas con la ejecución de obras y acciones o servicios públicos por cooperación;
... V. Pago de servicios ambientales, consistentes en la contraprestación económica por la conservación, creación o mantenimiento de servicios ambientales de beneficio público, de acuerdo con la legislación en la materia, y
COMENTARIO: Como siempre, no es aumentando e inventando impuestos, la forma de incentivar el desarrollo urbano, sino haciendo más eficientes los servicios municipales, procedimientos, y trámites. Está demostrado que menores impuestos, menor burocracia y mejores servicios es la solución de los países que logran resultados visibles en este rubro. Verbigracia. El impuesto sobre traslado de dominio en Canadá es 1% y en México poco más del doble. El predial es más alto en otros países, pero garantiza cero baches, agua, luz, seguridad, recolección de basura y reciclado sin mordidas ni propinas, escuelas en el barrio, etc. ¿Lo lograremos?
VEO MUCHAS IDEAS DE IMPUESTOS NUEVOS ¿ADEMÁS DEL PREDIAL Y DEL TRASLADO DE DOMINIO? PREOCUPANTE Y FUERA DE LA REALIDAD ACTUAL.
Sigo... ¿Nulidad en escrituras?
Artículo 114. No surtirán efectos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con el aprovechamiento de áreas y predios que contravengan esta Ley, la legislación estatal en la materia y los planes o programas a que se refiere el artículo 18 de esta Ley.
Se considerarán afectados de nulidad absoluta los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad o cualquier otro derecho relacionado con la utilización de áreas y predios que:
I. Contravengan las disposiciones de los planes o programas de desarrollo urbano en cualquiera de sus modalidades, así como a las provisiones, usos, reservas o destinos que establezcan;
II. No contengan las inserciones relacionadas con las autorizaciones, licencias o permisos para la acción urbanística que proceda, y
COMENTARIO: Este es un tema sumamente delicado (Arts. 113 a 119) pues podría generar una ola de amparos en virtud de que se trastocan temas muy elementales en materia civil de transmisión de propiedad. Es un asunto que debería quedar legislado en cada estado para ser congruente con esta ley. Lo veo complicado, y no por ello digo que lo veo mal, sino daría más certidumbre en las operaciones, por lo que en esencia lo veo bien, pero sugiero que sea revisado no por abogados sino por juristas en la materia.
Y en cuanto a los asentamientos irregulares, entre otros artículos destaca este...
DICE: Capítulo Tercero
Del Control a los Procesos de Ocupación Irregular
Artículo 77. Para evitar la ocupación irregular del suelo, las autoridades correspondientes, promoverán y otorgaran las facilidades administrativas y el apoyo técnico y canalizarán subsidios de acuerdo a la normatividad aplicable, para la adquisición de suelo adecuado de acuerdo con la capacidad económica de los pobladores y procurarán la dotación progresiva de la infraestructura, así como, equipamiento, garantizando su localización acorde con el programa de desarrollo urbano y el proyecto sujeto a la normatividad correspondientes.
Las acciones para controlar o atender los procesos de ocupación irregular deberán asegurar que se deslinden las responsabilidades y sanciones administrativas, civiles y penales que procedan.
La existencia de asentamientos humanos irregulares deberá ser denunciada ante las autoridades por cualquier persona física o moral, a efecto de que se realicen las acciones administrativas correspondientes y se promuevan las denuncias penales o las acciones civiles ante las autoridades competentes.
Las autoridades locales, al conocer de un asentamiento humano irregular o la formación de éste, procederán en los términos de las leyes aplicables, a la suspensión e inhabilitación de las edificaciones dentro del predio, de los actos u obras correspondientes y ordenarán al Registro Público de la Propiedad o entidad equivalente, la custodia del folio real de la propiedad de que se trate; fijando en los lugares públicos y visibles copia del ordenamiento que disponga tal situación, publicitándolo además en los medios masivos de comunicación, incluyendo las oficinas municipales, como advertencia pública.
Cuando el asentamiento irregular se localice en terrenos no urbanizables, se podrá proceder a la desocupación, independientemente de las sanciones civiles, administrativas o penales a que se hagan acreedores los asentados o promoventes de dicho asentamiento, cualquiera que sea su régimen de propiedad.
COMENTARIO: Es un excelente procedimiento para terminar con el coyotaje y abuso de particulares de buena fe que compran a especuladores muchas veces sin tenencia o propiedad sobre la tierra que venden fraudulentamente. Como sea es importante publicitar a la gente de escasos recursos y conocimientos del tema, que su propiedad podría quedar fuera de su patrimonio.
Finalmente...
TRANSITORIOS
PRIMERO.- La presente Ley entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.
SEGUNDO.- Se abroga la Ley General de Asentamientos Humanos, publicada en el Diario Oficial de la Federación el día 21 de julio de 1993, y se derogan todas las disposiciones legales y reglamentarias que se opongan a lo establecido en el presente Decreto.
COMENTARIO: 21 años de la ley de asentamientos humanos terminarían con la publicación de esta ley, la cual indudablemente contiene actualizaciones de primera necesidad y se soportan en experiencias y eventualidades que no pudieron tener solución y que el presente texto si prevé. Hay varios temas delicados que sugiero sean revisados con lupa para perfeccionar la ley y hacerla más eficiente y eficaz.
Querido lector,
Como podrá observar, no fue mucho, pero creo que con este material ya cuenta usted con un extracto de los puntos buenos, de los regulares y algunos pocos deseables a eliminar de esta ley, pues al estar en la profesión del Bien Raíz, será la ley que regirá cada metro cuadrado de suelo de este país, y la forma en que deberemos planear y desarrollar cada metro cuadrado a construir encima del mismo.
