Lunes 25 de Agosto de 2014
Querido lector... no vaya a pensar que C.U.S. significa Conjunto Urbano Sustentable, aunque pensándolo bien es una buena acepción.
Tampoco crea que significa Caos Urbano Sostenido... aunque muchas veces como el caso del D.F. pareciera que es una descripción muy cercana a la realidad.
Déjeme explicarle algunas ideas previas antes de llegar a su verdadero significado y para ello me referiré a una anécdota curiosa que me sucedió en un evento en Coparmex Querétaro, cuando una señora increpó y reclamó a alguna autoridad que había terminado su conferencia, preguntándole por qué estaban permitiendo edificios tan altos en Querétaro, pues esto estaba arruinando la calidad de vida de los Queretanos.
Al final del evento, yo me acerqué con la indignada Señora, y traté de explicarle que la altura de los edificios no era precisamente el problema que daría al trasto con la apacible vida del Queretano, sino la mala planeación que eventualmente pudiera darse en un futuro, respecto de los usos de suelo.
Y desde entonces me quedé "masticando" esta idea sin saber a fondo porque yo le había dado esa respuesta a la molesta señora nacida en Querétaro con justa impaciencia de no entender que le sucede a su ciudad, pero al final del último seminario de "Proyectos de Inversión" que impartí en San Juan del Río, se me "prendió el foco" y comencé a esbozar la idea que a continuación expongo.
En dicho seminario tenemos un módulo de usos de suelo y se explican con detalle todos los factores que juegan a favor o en contra del desarrollo inmobiliario de cada delegación en el caso del D.F. o de cada municipio en el caso del resto del país, y explicando con algún ejemplo tomado de la realidad en ese último seminario, expuse un proyecto de dos edificios de 30 pisos en el rumbo de Juriquilla, de los cuales uno de ellos ya está terminada la estructura, y es el desarrollo que en específico esa señora estaba alarmada al ver crecer en medio de infinidad de condominios horizontales y del cual se quejaba con cierta razón.
Y fue por ello que me di a la tarea de analizarlo, y mi sorpresa fue que era un proyecto de una densidad muy razonable que no afectaba a la ciudad en nada que fuera que a alguien le molestara la silueta de ambos edificios y quizás algo de luz a algunas casas vecinas.
En un terreno que tiene 26,000 m2 con 102,000 m2 construidos entre las dos torres de 30 pisos cada una, y el centro de amenidades, dejando 13,764 m2 de áreas verdes y lagos (Área libre no construida).
Este proyecto tan dramático a la vista de esa señora tiene un COEFICIENTE DE UTILIZACIÓN DE SUELO (C.U.S.) equivalente a 3.92, es decir que si dividimos los 102,000 m2 construidos entre los 26,000 de terreno es la cifra que alcanza.
El C.U.S. de este proyecto es 3.92
Por otro lado tiene un área libre de poco más del 53%. Es decir el desplante de los edificios y las amenidades ocupan el 47% del terreno, y en este conjunto habrá 200 deptos. y 6 P-H en cada torre lo que significa que vivirán 412 familias. De acuerdo a las tablas de uso de suelo del municipio de Querétaro esta clasificación equivaldría a poco menos de un H-8 es decir 159 viviendas por hectárea. Sin embargo cabe aclarar que la clasificación H-8 en Querétaro no existe pues la máxima es H-6, equivalente a 120 viviendas por Hectárea. A veces se obtiene un incremento cuando se transfiere alguna potencialidad no usada en terrenos colindantes y es el modo en que puede llegar a subir dicho numeral. Además el H-6 me exige de 40% a 60% de área libre no construida dependiendo si tiene algún uso mixto comercial.
Y para entenderlo mejor pondré algún ejemplo equivalente en el D.F.
Un uso de suelo H-8-20-Z que es muy normal en avenidas principales de las delegaciones centrales significa que puedo realizar 8 niveles, dejando 20% de área libre y realizar tantos departamentos pueda meter en el terreno mientras no exceda la superficie total de construcción es decir el C.U.S. Eso significa la siniestra literal "Z"... !!!
En un terreno de 1000 m2 puedo construir 6,400 m2 (8 pisos de 800 m2) es decir que su C.U.S. es por lo pronto 6.4 veces al área del terreno, contra el 3.92 de Querétaro. En estos 6,400 m2 si resto áreas comunes como pasillos y escaleras me caben 70 departamentos de 80 m2, (dentro de los 1000 m2 de terreno) lo que equivale a una densidad de 700 viviendas por hectárea!!!
Este uso de suelo me permite meter 700 familias en 10,000 m2. Sin embargo hay usos de suelo que pueden alcanzar 12, 15, 18 niveles dejando un 30% de área libre con la misma literal "Z", por lo que los siguientes cálculos se los dejo a usted querido lector.
En resumen, el virtual (no existente) uso H-8 de Querétaro me lleva a 160 viviendas x Ha. y el H-8 del D.F. me permite 700 viviendas x Ha. y sería un ficticio H-35 de la tabla de usos de suelo Queretana. Lo anterior fue calculando departamentos de 80 m2 pero es factible hacerlos de 50m2 o 60 m2 tema que preferí no desarrollar para no incentivar al morbo.
La ciudad de México en este uso de suelo, permite 5.8 veces más de familias por hectárea que el máximo uso de suelo en Querétaro (H-6), esto sin amenidades, y con solo 20% de área libre, 10 cms. de colindancias con los terrenos vecinos, y quien sabe cuantos niveles de estacionamientos subterráneos para satisfacer la demanda que no contabilizan dentro el C.U.S.
¿Y todavía están pensando como re-densificar a la Ciudad de México? Si bien derogaron la norma 26 por mal uso, ahí vienen las normas 30 y 31 en camino para lograr ese propósito... y después a ver que inventan...
El C.U.S. junto con la densidad por Ha. (viviendas por Ha) y el C.O.S. (Área libre no construida o Coeficiente de ocupación de suelo) son el termómetro para medir en color muy rojo el hacinamiento o en color azul o blanco la sana convivencia.
Bueno... cada habitante sabrá que permitirle a su autoridad, de acuerdo a la calidad de vida que desee tener, y como diseñar su C.U.S para que resulte en un Conjunto Urbano Sustentable ó un Caos Urbano Sostenido.
