Lunes 06 de Octubre de 2014
Estimado lector, cliente y/o amigo: si usted vive y trabaja en el D.F. me contestará que es mejor el D.F. y si vive y trabaja en Querétaro igualmente me asegurará que Querétaro es el lugar.
Si le digo que Querétaro puede ser una mejor alternativa porque yo vivo y trabajo por acá, va a resultar más que obvio, y parcialmente está en lo cierto. Pero como todavía no le aseguro cual lugar es mejor, lo invito a terminar de leer este artículo.
Entrando en materia, dicen que cada quien habla "como le va en la feria", y para usted "la mejor feria" será donde obtenga "más feria" (valga el trabalenguas y la expresión vulgar), o dicho de otro modo usted seguirá trabajando y desarrollando sus proyectos donde tenga más control y no lo saquen de su "zona de confort".
Esta "zona de confort" como la entiendo, significa que usted ya ha resuelto una cantidad importante de problemas inherentes al negocio del desarrollo inmobiliario, como son: costos, precios de mercado, tasas de absorción, colonias de más venta, producto a comercializar, tendencia y gustos de la gente, etc. sin embargo el primer día que usted inició el primer desarrollo, puedo asegurarle que era más su entusiasmo que su conocimiento de todo lo anterior, y con todo, usted se lanzó al ruedo, donde seguramente sin medir mucho las consecuencias cortó su primera oreja y/o rabo.
Ahora bien y para ser específicos, la misión es saber que hacer, si desarrollar en el D.F. o QRO y para ello es medir el negocio en función del termómetro de la industria llamada T.I.R. es decir tasa interna de retorno.
Si bien la TIR se compone de cantidad de elementos variables y modalidades de cómo armar el negocio, hay uno solo de ellos que no hay forma de eliminarlo de dichas variables, y se llama TIEMPO, el cual se compone de dos tipos de tiempos, el primero de ellos el preparatorio (A), y el segundo el de ejecución (B), que para comprenderlo mejor significa que el primero (A) comienza mientras está usted buscando el terreno ideal para pegar tabiques y su empresa sigue pagando sueldos y gastos generales, y termina saliendo de la notaría donde usted le pagó el terreno a quien se lo vendió, y el segundo tiempo (B) es aquel que comienza al terminar (A) y acaba cuando usted cobra el último departamento o casa también en alguna notaría.
A + B = Verdadera T.I.R.
El segundo elemento en orden de importancia después de la T.I.R. es la utilidad en pesos, y hay que cuidar que no por exceso de T.I.R. haya pocos pesos, o por perseguir muchos pesos la T.I.R se acerque a la decisión de dejar el dinero en el banco o una inversión fija en casa de bolsa y olvidarse de pegar tabiques.
Producto de estas reflexiones que están en exceso resumidas, lo que sigue es saber como se comportan en el D.F. y en QRO.
TIEMPO A en el D.F.
Semanas o meses para encontrar un terreno en precio lógico. Los dueños venden a precio como si hubiera petróleo o uranio en el subsuelo. Una vez encontrado saltan cantidad de problemas de papeleo de testamentos, gravámenes, etc. por tratarse de propiedades que desde su origen cuando fue fraccionado el terreno en el siglo pasado, ya tuvieron "n" dueños. Una vez escriturado llegan a aflorar problemas no detectados, y me ha tocado conocer de juicios reivindicatorios en terrenos comprados de buena fe con el notario de confianza del desarrollador.
TIEMPO B en el D.F.
100% de probabilidad de una clausura porque una rampa excedió 1% de pendiente o cualquier detalle constructivo imperceptible al ojo humano, pero no al buitre de la delegación que lo detectará y soportará como una flagrante violación al reglamento de construcción. La autoridad busca mordida sin excepción en todas sus oficinas, sea delegación, policía, seduvi, protección civil, sindicatos y sus tarifas ya no tienen vergüenza ni recato. El tiempo B ganado en ventas por la alta demanda del mercado penderá de un hilo por lo comentado. Una vez pagada la mordida (y la multa), la rampa de ese edificio perderá 1% de pendiente, sin tener que haberla modificado. Estoy relatando un caso real muy reciente y no inventando.
TIEMPO A en QRO.
Terrenos disponibles para escriturar sin problemas, por ser primer dueño o quizás aún haber salido recientemente de ser ejidos. Los precios son muy negociables pues la oferta y la demanda en Querétaro está balanceada, y al parecer no hay petróleo en el subsuelo. Al menos no lo han descubierto. La notaría puede escriturar en una semana o menos, si se pagan unos centavos para sacar el certificado de libertad de gravámenes con tarifa de urgente. El avalúo puede estar en uno o dos días. Hay que cuidar con lupa el tema de la titulación pues hay notarios que fácilmente se han prestado a fraudes. En nuestro despacho tenemos una buena lupa.
TIEMPO B en QRO.
Menor demanda que el D.F. por lo que este tiempo puede parecer más largo, sin embargo hay productos con un ritmo de ventas que iguala o supera al D.F. especialmente casas en ciertos rangos de valor. No existe la manifestación de construcción y hay que obtener licencia tradicional. Si todo cumple cabalmente y el solicitante no está solicitando nada fuera del uso de suelo permitido y zonificado en el P.D.U., éste saldrá muy rápido. Si el solicitante desea cambiar el uso de suelo hay altas probabilidades de obtenerlo en 2 a 3 meses si tiene el soporte técnico adecuado.
Queda pendiente la pregunta del título de este artículo por responder:
¿Desarrollo en el D.F. o en QRO.?
La respuesta es más sencilla de lo que parece.
No se trata de decidir "en vez de", sino "además de", por lo que mi sugerencia es diversificar, seguir en el D.F. pero por elemental estrategia, comenzar un nuevo "salto al ruedo" con entusiasmo, pensando en no dejar todo en "una sola canasta", pero sobre todo reflexionar que no solo existe la "feria del D.F." sino que la "feria de Querétaro" podría resultarle, querido lector, igual o más divertida, en la que Usted hoy vive y trabaja.
Si Usted lo decide, yo le ayudaré a construir más rápido esa "nueva zona de confort".
CLAUDIO MÁRQUEZ PASSY
