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¿Qué le sucederá al Mercado Inmobiliario con la Reforma Hacendaria?

Septiembre 17 de 2013

Todo indica que está en alto riesgo de contraerse en forma muy grave, y cruzo los dedos de las dos manos por estar equivocado en todo lo que voy a plantear.

Me permitiré analizar en conjunto varios elementos y como jugarían entre sí, en un escenario de ser aprobados y publicados como nueva ley; todo sin entrar a temas estadísticos ni pronósticos que haría un economista.

En primer lugar quiero imaginar lo que pasará por la mente de un propietario que desee vender su casa si hasta el 31 de Diciembre de este año puede todavía enajenarla y exentar el ISR si demuestra que habitó 6 meses, y si el valor es menor a 1.5 millones de UDIS, es decir 7.44 millones de pesos. Si el valor es mayor, debe demostrar que habitó 5 años y demostrarlo con recibos habitacionales de esos 5 años. Además debe comprobar que no ha vendido ningún otro inmueble en esos 5 años.

Todo indica que esto seguirá igual pero con la novedad que ahora el límite para poder exentar, será solo si el valor de la casa es menor de 250,000 UDIS es decir $1,240,000.00.

Aquellas personas que se dedicaban a construir o remodelar una casa como negocio, y la habitaban 6 meses o un año y la vendían, seguramente buscarán otra actividad, pues tener utilidad en una industria tan competida y además pagar a una nueva tarifa del 32%, simplemente dejará de ser interesante.

Ahora bien... aquel pequeño industrial de la construcción que hacia lo anterior para tener una razonable forma de vivir, y hacia una o dos casas por año, y que los hay por miles, además deberán aplicarle una tarifa de IVA al vender, y que si bien no se ha confirmado que sea del 16% que resultaría inmanejable para un comprador, y tampoco se ha dicho si será como es ahora que se aplica solo al valor de la construcción y no al valor del terreno como sucede en inmuebles comerciales, la realidad es que será con toda seguridad un factor muy importante para que estos pequeños industriales se vayan a vender seguros o muestras médicas.

El preámbulo de esta Reforma en el tema de la vivienda lo vi venir cuando el INFONAVIT, dentro del Plan Nacional de Vivienda, decidió publicar unos polígonos "invitando" a que todos los desarrolladores inmobiliarios se apegaran a ellos si deseaban ser receptores del subsidio, bajo el pretexto (a veces razonable pero no siempre) que las tierras que tenían como reserva, estaban muy lejanas y sin servicios o infraestructura.

Francamente no creo que consorcios tan grandes especialmente las vivienderas que cotizan o cotizaban en Bolsa se pusieran a vender donde no hubiera agua, luz, drenaje o un elemental medio de transporte. Casi siempre y no por imposición sino por simple estrategia de ventas, debían contar con todo lo anterior si querían ser receptores de compradores que podían irse a buscar otro desarrollo mejor equipado al mismo precio.

Por otro lado, ahora resulta que la Reforma trae como novedad, que de las aportaciones del 5% al Infonavit, el 2% se aplicará a vivienda y el 3% al Seguro de desempleo.

Lo que voy a decir y a riesgo de no saber de redacción y de simple aritmética, es lo siguiente:

1) Si se daban 400,000 créditos en un año, ¿¿¿Ahora se darán 160,000 ???

2) Entonces... ¿Van a existir menos casas nuevas y muchos desempleados nuevos pagados con ese 3% aplicado al seguro?

Otra novedad es que los desarrolladores no podrán tener deducción inmediata en la compra de terrenos, como la tienen actualmente. Entonces... ¿Cómo será ahora la nueva regla?, la cual no se explica en los textos que he revisado.

Esta es la perspectiva para los desarrolladores de interés social según la veo:

1) Tendrán que buscar terrenos más caros dentro de los famosos polígonos.

2) Tendrán 40% de probabilidades de recibir un crédito y ya no digamos un subsidio, aunque estén dentro del polígono pues solo habrá 160,000 créditos.

3) No podrán deducir el gasto del terreno, como si este fuera un lujo.

4) Van a tener que cobrar alguna tasa de IVA, y como sea, la casa se va a encarecer con una carga adicional de un terreno más caro, por tener que estar dentro del famoso polígono.

Y como no soy economista, no afirmo, solo me pregunto basado en simple sentido común...

¿Es acaso la industria inmobiliaria un tema que este gobierno desea inhibir por alguna razón que no comprendo?

¿Es acaso la industria inmobiliaria y en especial la vivienda de interés social y popular un sector al que hay que castigar para que no se construyan más casas?

¿Ya hay suficiente vivienda como para no requerir más?

Y conste que hasta aquí no he tocado el tema del arrendamiento, pero solo me pregunto si el arrendador realmente va a anunciar su casa poniendo tanto más cuanto... más IVA. ¿Cuántas llamadas tendrá? Pues yo creo que el futuro inquilino buscará a los tratos directos, donde no le cobren IVA aunque sean evasores modelo 2014.

En cuanto al IVA en las hipotecas, si acaso se aplica como se entiende el texto, es decir 16% en los pagos de intereses, considero que será sumamente perjudicial para todos aquellos que hoy están pagando una cifra cierta y segura, la cual si "se les mueve el tapete" en Enero de 2014, se lleva el riesgo de que muchos buenos pagadores puedan caer eventualmente en insolvencia.

Y para concluir van 3 párrafos de historia reciente:

En Octubre de 1987 por un "crack" en el Dow Jones, que arrastró a la BMV, la gente sacó el poco dinero que le quedaba, lo convirtió en dólares y la inflación en los siguientes 12 meses se fue al 80%. El dinero busca patria nueva o salvarse donde pueda y en ese momento se refugió en los Bienes Raíces que no valían casi nada y comenzaron a subir cada mes en forma vertiginosa por la cantidad de gente que buscaba un terreno, casa o departamento simplemente para invertir. No había IVA, había forma de exentar presentando 10 recibos de los últimos dos años. La gente pudo compensar pérdidas comprando Bienes Raíces.

A diferencia del anterior, el "error de Diciembre" en 1994, mandó los valores de los Bienes Raíces a la congeladora, y la gente se refugió en dólares, y dejó perder sus casas en manos de los bancos con hipotecas que había duplicado o triplicado el valor de la misma casa. Algunos años después se inventaron los UDIS y las renegociaciones de las hipotecas. 1995, año del Fobaproa.

Del 2000 al 2012 fueron los años de oro del INFONAVIT bajo el comando de Víctor Borras, quien con una destreza y visión fuera de lo común, llevó al Instituto a niveles que veo difícil se vuelvan a repetir. Se otorgaron más créditos que en el resto de la historia de este organismo.

Por lo anterior, un pronóstico que puedo hacer, e insisto no como economista, sino como practicante del sentido común y la memoria, es el siguiente:

El mercado inmobiliario de interés social y vivienda popular, va sufrir una escasez de inventario que posiblemente genere nuevos asentamientos irregulares, pues las autoridades deben saber que la demografía no es negociable, y el techo no es artículo de lujo, independientemente de derechos contenidos en la Constitución de nuestro país.

El mercado de vivienda particular (usada) de nivel económico medio y alto se va a inhibir en forma importante, con la aparición de un ISR y un IVA que los actores sentirán como obstáculo para realizar la operación.

Los desarrollos nuevos de vivienda media y residencial plus, de algún modo continuarán si cuentan con una correcta y muy pensada estrategia legal y fiscal. Seguramente se incrementarán los precios en alguna medida.

Al mercado Industrial y Comercial no le ocurrirá nada pues desde siempre está gravado por el ISR y el IVA.

No habiendo IETU, posiblemente pueda ser manejable la no deducibilidad inmediata de los terrenos pero creo que los actores institucionales como CANADEVI, COPARMEX, ADI, ULI, AMPI, etc. deberán dar la pelea fuerte en el congreso, para evitar esta medida inhibitoria, la cual francamente considero que nada resolverá en una mejor recaudación.

Cierro con un tema que hasta hoy no he leído que alguien lo infiera lejanamente, y es la inflación, la cual damos por eliminada por tantos años de franca estabilidad en este rubro.

Con los IVAS, ISR en rentas, casas más caras, y menos deducibilidades en todos los aspectos, pasará que los compradores tendrán que pagarlo a fuerzas, y comenzará la cadena de precios hacia arriba por un lado que no imaginábamos, y por todo esto... creo que se asoma por la ventana el fantasma de la inflación.

Mucho cuidado!

Espero sinceramente equivocarme en todo lo dicho...

CLAUDIO MÁRQUEZ PASSY