En esta sensacional ciudad donde Juárez puso fin al imperio de Maximiliano, donde doña Josefa dio la señal para iniciar
la independencia, donde Carranza reconstituyó al país, donde alguna vez fue la
capital, y donde yo vine varias veces a callejonear con mis estudiantinas, es
una ciudad que ha tenido una metamorfosis impresionante, pues en los últimos
cinco años que apenas había media docena de edificios, y que ya se erguían de
manera retadora en una urbe más conocida por sus calles adoquinadas y un poco
estrechas, hoy es una ciudad levantando la mano para competir
internacionalmente en muchos aspectos, siendo uno de ellos la verticalización
con más de seis docenas de impresionantes edificios terminados y en proceso...
Querétaro quiere ser una ciudad
moderna, confortable, funcional; y son sus edificios departamentales los que
compitiendo de una manera extraña y en aparente desventaja en precio contra
casas en fraccionamientos y condominios horizontales, les están ganando la
batalla de una manera lenta pero segura, y hoy comienza a ser la nueva imagen
urbana redefiniendo su silueta, pero sobre todo convirtiéndola en un polo de
atracción nacional e internacional.
Según nuestros propios estudios de
mercado que realizamos anualmente, al momento que escribo el presente artículo
la superficie promedio departamental es de 125 m2, su precio promedio de
$3,125,000.00 dando un resultado de $25,000.00 x m2. Hay varios casos de
desarrollos con precios que ya rebasan los $30,000.00 x m2, y llegando hasta
poco más de $38,000.00 x m2 en algún caso sobre Av. Constituyentes. Por
supuesto son los más céntricos.
Al inicio de 2015, el promedio de precio para departamentos en toda la zona metropolitana de Querétaro en superficies de 125 m2 era de $17,668.00 x m2. Esto significa 2.5% de incremento MENSUAL. Ver artículo relacionado
Actualmente, una casa que puede oscilar desde
100 m2 hasta 300 m2 en un fraccionamiento, se compran regularmente en un rango
de $12,000 a $13,000 x m2 incluido el terreno.
Entonces ¿Cuál es el razonamiento
para que alguien decida comprar un departamento en lugar de una casa que cuesta
la mitad de precio por metro cuadrado? ¿Quiere decir que una casa con la misma
superficie promedio de 125 m2 que hoy tienen los departamentos, estaría pagando
a razón de $12,500 x m2 un precio final de $1,562,500.00?
En efecto. La relación es dos a
uno, y el razonamiento es el siguiente:
En primer lugar hay un porcentaje
importante que supera la tercera parte de los compradores de departamentos, que
adquieren como simple inversión, pues la combinación del precio de preventa,
sumado a la plusvalía normal, y la renta a ejecutivos, solteros, o parejas que
comienzan y desean una ubicación céntrica, lo convierte en un negocio que puede
dar 15% o más por año, combinado entre los tres elementos. Una casa nunca
tendrá la plusvalía de un departamento, pues la ubicación de la primera estará
más alejada que la del segundo, y este tema es crucial para la revalorización
anual. A este tipo de inversionistas ya se les comienza a conocer como
"Inversumidores" y son particulares sacando su dinero del banco que
les dejaba 3% o 4% anual.
Por otro lado está el consumidor
final que no desea rentar sino comprar, y son precisamente los ejecutivos, solteros,
o parejas de recién casados que no desean tener que cuidar casa, regar jardín,
pero si desean contar con un centro de negocios, alberca, gimnasio, salón de
eventos, etc. y prefieren pagar alguna cuota de mantenimiento para
desentenderse de lo que la casa demanda normalmente, y de este modo contar con
toda esta serie de instalaciones, más conocidas por una mala traducción del
inglés llamada amenidades (amenities). Este segmento de mercado es casi un 50%.
La familia tradicional con dos o
tres hijos que compra un departamento en Querétaro, representa un porcentaje
insignificante que no llega al 5% y. Esta familia seguirá siendo cliente de los
desarrolladores de fraccionamientos, pues resulta ser un perfil que seguirá
pensando en un jardín trasero, un asador, y lugar para tener a los niños y
eventualmente a las mascotas. Además es un perfil con un poder adquisitivo
menor al anterior, donde, por los mismos metros cuadrados de construcción
pagará la mitad. Lo más que podrá aspirar es un pequeño parque dentro del
desarrollo con resbaladillas y columpios.
Platicando con un amigo, me decía
que el habitante Queretano tiene una dosis importante de esnobismo que lo
coloca en una posición de pagar por un lujo con tal de tener elementos que
presumir, y bueno... yo creo que el Queretano no tiene la exclusividad y es
parte de la naturaleza humana, razón por la cual, vivir en departamento permite
proyectar esa imagen. Imaginar que los invitados lleguen a un "motor
lobby", desciendan y entren a un vistoso hall de recibimiento con
vigilancia, haya que registrarse, y después tomen un elevador que los lleve a
un décimo o veinteavo piso con una vista espectacular de la ciudad, es todo un
rito que jamás podrá ofrecer una casa. Por eso el que decide vivir en un
departamento, paga la mitad de precio por los tabiques, y la otra mitad por
toda esta magia que encierra vivir en un departamento. Ciertamente se paga por
un capricho.
Ahora bien, estos edificios se han
estado desarrollando en su mayoría, en un radio razonablemente céntrico, a
excepción de algunos de ellos que se encuentran algo retirados, como en Zibatá,
Juriquilla, Balvanera, etc.
La misión de la nueva Secretaría
de Movilidad del Municipio de Querétaro, presidida actualmente por el urbanista
Mauricio Cobo Urquiza, es reconcentrar los esfuerzos de verticalización hacia
el centro de la ciudad para hacer una ciudad más rentable y eficiente para
gobernantes y gobernados.
En mi opinión las tablas de usos
de suelo y densidades que actualmente tiene el municipio son muy adecuadas y
razonablemente bien diseñadas, sin dejar de pensar que todo es perfectible,
pero podemos constatar que la mayoría de los desarrollos verticales tienen una
densidad que no sobrepasa las 120 viviendas por hectárea, lo cual se refleja en
proyectos arquitectónicos con grandes áreas verdes, pues afortunadamente en
Querétaro no se le tiene miedo a la altura y si al exceso de densidad la cual
ha sido respetada muy razonablemente.
Más de 70 edificios
departamentales y de oficinas dominan actualmente la nueva silueta de la otrora
ciudad colonial de Querétaro, la cual estoy seguro que no perderá jamás su
"sabor a provincia", y que hoy apenas cumple su primer lustro de ser
una ciudad moderna y de vanguardia.
Una audaz pero correcta verticalidad con una
modesta densidad, dará por resultado una ciudad muy eficiente, con grandes
áreas verdes y por consecuencia edificios que ofrecerán una silueta de
modernidad y gran confort para sus habitantes.
