Lunes 18 de Agosto de 2014
Y el dilema es tanto para el comprador como para el desarrollador... veamos porqué:
Todo comprador con una necesidad residencial deberá decidir si compra casa, con jardín para invitar a familia y amigos a las carnes asadas, para que su mascota tenga un espacio, para ver algo verde, y que sea una casa donde se siente dueño absoluto del terreno, y no tiene vecinos ni abajo, ni arriba de él...
O quizás por el contrario, no quiere podar pasto, y las reuniones las realizará en el salón de usos múltiples del edificio pues el tema del terreno lo tenga sin cuidado, en virtud de que el no desea atender asuntos de mantenimiento. Si tiene vecinos arriba o abajo, quizás podría discutir que en una casa los tiene a los lados y atrás...!
Por lo anterior el Desarrollador deberá decidir si construye casas, o depas al más puro estilo D.F. levanta un imponente edificio en una ciudad que por décadas y hasta siglos se caracterizó por ser horizontal, de calles angostas y empedradas donde las estudiantinas todavía callejonean por la noche!!!
Ahora bien, y para comenzar a tomar decisiones, hay que saber que el precio de un departamento oscila desde los $8,700 por m2 hasta los $21,700 por m2, y los valores de una casa (con todo y su terreno), oscilan desde $8,100 x m2 a un máximo de $12,500 x m2, en un estudio que realizamos al cierre del primer semestre de 2014.
Entonces... ¿Qué le pasa a Querétaro con estos precios tan incomprensibles?
En mi opinión considero que es una ciudad que se encuentra en una metamorfosis muy interesante que genera grandes oportunidades para compradores y desarrolladores, siempre y cuando las autoridades municipales y estatal cuiden, mantengan y perfeccionen las reglas que hoy están establecidas, pues Querétaro ha decidido verticalizarse para intentar detener de algún modo la extensión de la mancha urbana, y es por ello que podremos apreciar en las tablas del presente artículo, la forma como los departamentos se están desplazando más rápido que las casas, con un mejor nivel de absorción.
Lo que sucede es que los departamentos están abarcando más nichos de mercado que las casas, pues están orientados en primer lugar, al Queretano que desea experimentar con un nuevo producto que nunca tuvo al alcance y hoy resulta ser un artículo de lujo para lucirlo. Por otro lado el medio inversionista que desea "enterrar" su dinero en un departamento sin importar mucho si lo renta o no; El soltero que inicia su nueva vida en Querétaro; o la familia que viene del D.F. y trae en mente el tema de la seguridad y prefiere el departamento a la casa.
No por lo anterior significa que la casa no es un producto atractivo, pues aunque parezca tener un desplazamiento más lento, (70% contra 83% de los departamentos) es por el tremendo inventario que se está moviendo y que eliminando las casas de interés social o menores a $500,000 que no entraron en el presente estudio, al cierre en Junio, teníamos más de 76,000 unidades en proyecto y poco más de 7,500 disponibles.
Lo que es de llamar la atención es el enorme cambio de inventario de departamentos que hubo en un semestre, pues en nuestro estudio en Diciembre de 2013, habíamos detectado 942 unidades construidas, 803 vendidas, y 139 disponibles, contra 4,531 construidas, 3799 vendidas y 750 disponibles (17%) al cierre de Junio de 2014, aclarando que el 30% corresponde al inventario de departamentos con valores de $300,000 a $1,000,000.
Otro dato interesante son los productos que tienen el mejor índice de éxito, pudiendo observar en las tablas de abajo, que las casas con valores entre 2.5 a 3.5 millones se venden casi al 5% del inventario cada mes, y correspondiendo a los departamentos entre 1 y 1.5 millones los que llevan el mejor desplazamiento (91% vendido), seguidos por aquellos con valores de 3 millones en adelante (87% vendido).
Sin embargo la información más valiosa que nos arroja el presente estudio de mercado, es que al venderse mensualmente 1,128 casas, es decir 37 CASAS POR DÍA (Sin contar departamentos) significan que el dato que se tenía en 2013, de que llegaban a Querétaro 25 familias por día, ha quedado en el archivo, pues las 37 casas más los departamentos que se puedan estar vendiendo cada día podrían estar superando las 50 familias diarias.
Finalmente las preguntas obligadas serían: ¿Qué debo comprar? ó ¿Qué debo construir para tener un mejor desplazamiento?
Si eres comprador la respuesta es simple: Una casa es una decisión familiar y personal más que de inversión, por lo que debes de comprar lo que más te guste y te funcione a tus necesidades.
Si eres desarrollador basta observar las tendencias y definitivamente no entrar en nichos muy competidos con inventarios con desplazamientos más lentos, y con el presente estudio el orden sería: Casas de 2.5 a 3.5 millones seguidas por casas de 1 a 1.5 millones. En el caso de departamentos en primer lugar sería recomendable desarrollar producto de 1 a 1.5 millones, seguido de 3 millones en adelante.
Y muy importante es tener un producto con un excelente diseño arquitectónico, acabados de calidad acorde al precio y servicio postventa de excelencia.
INVENTARIO DEPARTAMENTOS NUEVOS A JUNIO 30 DE 2014
INVENTARIO CASAS NUEVAS A JUNIO 30 DE 2014
