¿Qué es una vivienda? Pues vaya que ya me metí en un problema con una pregunta tan corta pero tan enredada y con infinidad de aristas... Sin embargo el reto es contestarla en una cuartilla...
Para explicárselo a nuestros hijos que apenas comienzan a entender el lenguaje, les diría que es un piso, cuatro paredes y su techo, con algunas ventanas y una puerta, y es el lugar donde comen y duermen con sus padres. Pero para entrar en materia, y más aún en el contexto de que se acaba de presentar la iniciativa de ley general de asentamientos humanos, ordenamiento territorial y desarrollo urbano, entonces la respuesta es un poco más que compleja.
Una vivienda es algo así como la célula de un cuerpo... nace-crece-se reproduce, tarda mucho en agonizar y tarde que temprano... muere; para dibujarlo mejor, muchas células componen un gran cuerpo que es la ciudad.
La iniciativa de ley que acaban de presentar varios senadores, parece más bien, su carta a Santa Claus... quieren que toda la gente viva en ciudades verticales y densas, imaginando pocos traslados de sus habitantes, y si lo hacen que sea en transporte colectivo o no motorizado como bicicletas. No sé si los senadores que la escribieron se hayan portado bien y Santa les cumpla su deseo, pero mi sentido común en este oficio de inmobiliario me dice que no será ni fácil, ni rápido, ni como lo piensan... veamos por qué...
Primero... El suelo tiene un precio, los tabiques otro, y sumados ambos dan el precio final de la vivienda. A los desarrolladores les gusta ganar bien; pero los salarios de este país, no dan para nada de lo anterior, así que las ciudades "satélite" seguirán su curso con o sin el apoyo de la Sedatu o Infonavit. No veo que harán los gobiernos federal, estatal y municipal para fomentar la inversión y concesiones en transporte colectivo moderno. No pudieron aceptarle a los chinos invertir y financiar 200 kms de ferrocarril entre el DF y QRO. y por ahora lo que se fomenta es el transporte por automóvil y autobús, revuelto entre infinidad de trailers trasportando mercancía que debiera moverse en tren. Cada trailer es una locomotora contaminante que lleva un furgón, máximo dos... entonces... ¿Cómo conectar eficazmente a Cuautitlán, Tula, Tepeji del río, San Juan del Río, Pedro Escobedo, entre el DF y Querétaro? ¿Sólo con la autopista 57, que además la usa el resto del país?
Segundo... La ciudad ideal que tienen pensada los senadores que han diseñado esta iniciativa, es vertical ---por supuesto--- y no sé si se les olvida que un metro cuadrado departamental se vende al doble de precio que un metro cuadrado de casa en la inmediata periferia de la misma ciudad. ¿Usted que haría si le venden 45 m2 en un condominio en Nativitas, o 90 m2 en Ixtapaluca? Pregúnteles a todos los que compraron en Chalco o Ixtapaluca cual fue su criterio de decisión. Hoy puede haber una diferencia de 4 a 1 en precio entre una y otra, obteniendo el doble de espacio.
La gente que está persiguiendo una vivienda de interés social o popular ---la cual es mayoría en este país--- NO es exigente con la ubicación, y acepta incondicionalmente el traslado diario que tenga que hacer, siempre y cuando su "casita" del Infonavit o del fovissste ---que por cierto no es de ninguno de los dos mencionados sino del que la compra--- cumpla con sus necesidades básicas de "techo", pero sobre todo de precio!!! No les importará subirse a un camión destartalado para llegar a su trabajo, o irse diario en su automóvil con 10 o 15 años de antigüedad...
Tercero... Me da la impresión que los senadores redactaron esa ley pensando en el EX-DF mayoritariamente, y olvidando el resto del país. Ellos mismos reconocen ---en los considerandos de la iniciativa--- que la vivienda de interés social, prácticamente dejó de existir en el DF, pues la vivienda más económica es de $800,000 y que está reservada para el INVI del DF. Entonces, ¿Quién puede vivir en el EX-DF? ¿Cuánto hay que ganar para vivir en el EX-DF? ¿Qué sube más rápido cada año, el salario o el m2...? En la iniciativa de ley ya se menciona el término megalópolis como un valor entendido, y hasta se le dimensiona con el número de 10 millones de habitantes; como si esta aberración urbana sea el sueño de futuros gobernantes, a costa de la degradación en la forma de vivir del habitante y de su entorno.
Cuarto... Los senadores quieren ciudades compactas, financieramente eficientes, sustentables, y creo que no lo dicen, pero parece que estuvieran tomando como modelo urbano ---otra vez--- el EX-DF. Yo creo que solo quieren más boletas prediales en los mismos m2, sin pensar jamás en cinturones verdes de contención entre manchas urbanas, y mejores soluciones de interconexión entre las mismas. Me queda la impresión que el derecho a vivir horizontalmente ha sido estigmatizado.
Quinto... Los desarrolladores pueden, quieren, saben, y desean hacer desarrollos sustentables, pero las autoridades no quieren que esto suceda, pues quieren que todo ocurra dentro de las ciudades existentes ---como el EX-DF--- y prueba de ello fueron los controvertidos "contornos" que publicó la Sedatu desde 2012 con el criterio que en esos polígonos Infonavit entregaría incondicionalmente los subsidios, asunto que se volvió un chantaje disfrazado para no construir, ni intentar nada fuera de estos perímetros. Resultado: la demanda de vivienda de interés social, supera por mucho a la oferta, generando en automático una distorsión de la realidad de mercado, que se traduce en el crecimiento imparable de asentamientos irregulares o desarrollos con otro tipo de producto...
Sexto... Se está dando un fenómeno muy interesante, y son los desarrollos periféricos que NO venden casas, sino lotes unifamiliares, en cómodos abonos casi semanales como si fuera comprar una lavadora en Elektra... el criterio del comprador, es simple... no me alcanza para una casa, compro un terrenito de 100 m2... no puedo usar mi crédito de Infonavit porque no encuentro la casa adecuada a mi presupuesto, pues entonces doy mis abonitos semanales o mensuales, y cuando vaya terminando de pagar el terreno, me pongo a pegar tabiques como Dios me de a entender... Estos desarrollos no requieren estar dentro de los polígonos o contornos de la Sedatu, y déjeme decirle querid@ lector-a que están teniendo un éxito arrollador...!!
Seamos realistas... los mercados inmobiliarios no se ordenan por decreto sino por acciones concretas. Sugerencia... cancelar los contornos, pues no han servido de nada, y por otro lado revisar dicha iniciativa que además de asfixiante, y absurda en gran parte de su contenido, simplemente me remito al Art. 79 fracción II que se lo dejo de postre querid@ lector-a, y que a la letra dice:
II.- "Evitar la especulación de inmuebles aptos para el Desarrollo Urbano y la vivienda".
Conclusión: o se cambia el espíritu de dicha iniciativa, y se revisa con los grandes desarrolladores vivienderos que interactúan con el Infonavit y Fovissste, representando más de las tres cuartas partes de la vivienda de este país, o ambas instituciones se estarán quedando con sus recursos sin aplicar, tomando en cuenta que además el crédito del Infonavit cada día es menos competitivo comparado a instituciones bancarias tradicionales.
Si se desea redensificar y verticalizar, entonces hay que aplicar la siguiente regla: Salario mínimo y desarrollos horizontales son inversamente proporcionales.
El desarrollo de interés social y popular es impensable en ciudades densas y verticales, pues su suelo es muy caro, y solamente podrá seguir existiendo en periferias, y sobre todo su naturaleza inmobiliario-financiera es que deberá seguir siendo HORIZONTAL para estar al alcance del presupuesto de la mayoría de la gente que está persiguiendo una vivienda.
