El Presidente Enrique Peña Nieto presentó ayer su propuesta Hacendaria, la cual entre otros asuntos contempla terminar con la exención del IVA en la compra y arrendamiento de casas.
A primera vista, la aplicación de un nuevo impuesto no le puede a gustar a nadie en su sano juicio, sin embargo y dependiendo de las particularidades cuando la ley del IVA sea modificada para su entrada en vigor en el 2014, pudiera ser un motor para la competitividad y generación de vivienda, y sobre todo de una entrada masiva y obligada de muchos nuevos contribuyentes a un nuevo padrón, persiguiendo al menos la compensación y en algunos casos hasta devolución de un IVA que de otro modo se quedaría en las arcas de Hacienda.
El IVA en la adquisición de vivienda nueva, viene implícito en el precio que paga la gente que compra una casa, pues el constructor o desarrollador ya lo dejó incluido en el precio de venta.
Actualmente la constructora cuando compra tabiques, como ejemplo paga 100 pesos del material, 16 adicionales de IVA y su utilidad que pudiera ser de 20 pesos, podría estar vendiéndole al consumidor todo en 136 pesos. Este comprador de vivienda nunca se ha fijado que YA PAGÓ IVA EN SU COMPRA, pues el constructor NUNCA le va a vender en 120 pesos para no cobrarle los 16 pesos de dicho IVA.
Además la constructora si bien no tiene forma de compensar ni de pedir la devolución del IVA, le es permitido excepcionalmente dentro de su objeto, considerar esos 16 pesos como un gasto, es decir esta constructora no deduce 100 pesos sino 116 contra el impuesto sobre la renta.
Si bien no es lo ideal, al menos puede deducirlos.
Con esta iniciativa la constructora finalmente podrá jugar como cualquier otra empresa, y hacer que el IVA llegue como debe de ser en forma clara y precisa al consumidor final, permitiéndole compensar y/o pedir la devolución.
Al consumidor final le provocará "la tentación" de incorporarse a un padrón formal de contribuyentes si desea igualmente compensar y pedir la devolución de dicho impuesto, pues curiosamente esta medida aparece una vez que ha entrado en vigor la ley antilavado la cual obliga a inmobiliarias y notarios reportarle al SAT las operaciones de compraventa y arrendamiento con lujo de detalle.
En mi opinión la iniciativa suena bien en términos generales porque ordena un rubro que siempre estuvo inequitativo tanto para el consumidor que pagaba un IVA disfrazado que nunca podía ni compensar ni solicitar devolución, y para la constructora que le permitirá darle un tratamiento a este impuesto como impuesto, y no como un simple gasto.
Quedan pendiente las formas reglamentarias que tomará esta ley pues hay varios aspectos a considerar.
1) La vivienda usada debería estar totalmente exenta, pues por su naturaleza son operaciones civiles y no mercantiles, es decir entre particulares, donde no hay un proceso de transformación que implique un impuesto de esta naturaleza.
2) Tal y como hoy opera el IVA en inmuebles comerciales, deberá aplicarse únicamente a las construcciones y el suelo deberá seguir exento.
3) Quizás como en otros países, y con la misma idea de que la vivienda social o popular hay que quitarle cargas, debería tener una tasa muy inferior al 16% quizás máximo un 3% y el diferencial seguir permitiendo a las constructoras manejarlo como gasto deducible. Deberá generarse una tabla gradual según nichos socioeconómicos, hasta llegar a una tasa competitiva máxima comparada a nivel internacional, pues por ejemplo en España es del 7% en vivienda nueva, En Canadá en del 5%, pero si es la compra de una primera casa, y es donde va residir el comprador, tiene derecho a la total devolución. En mi opinión no creo que la tasa del IVA en adquisición de vivienda deba ser 16% en ningún caso.
4) La venta de terrenos unifamiliares, industriales, comerciales, macrolotes, etc., en donde existe una transformación del suelo, y una actividad económica evidente, quizás deba estar sujeta a alguna tasa de IVA.
5) La venta de terrenos que no ha tenido alguna intervención de proceso de urbanización, debería seguir exenta.
6) Los constructores deberán expedir facturas sobre el valor de las construcciones y/o el adquirente deberá exigir y no olvidarse de pedir la declaración que el notario enterará al SAT, dependiendo si es persona física o moral.
7) El arrendamiento habitacional seguirá siendo un tema polémico, pues definitivamente encarecerá las rentas, y en mi punto de vista generará más evasión que beneficios. Pocos arrendadores serán los que se acoplen a esta medida, y muchos arrendatarios huirán de esta medida si no ven que puedan deducir su pago de renta de alguna forma. Lo más seguro que se inhibirá el mercado de rentas, beneficiando el mercado de hipotecas, y si esa es la intención eventualmente podría alentar el mercado hipotecario.
Ahora bien, hay que recordar que el IVA actualmente sigue siendo un impuesto de carácter federal y no hay que mezclar estas consideraciones con temas locales como el impuesto predial o el impuesto de traslado de dominio o de adquisición, las cuales competen nada más al estado o municipio.
En resumen creo que la intención de aplicar el IVA a la adquisición de vivienda, si se diseña cuidadosamente su forma final de aplicación, podrá ser benéfica tanto para el consumidor como para la constructora o desarrolladora, y en general para el mercado de vivienda, pero el IVA en el arrendamiento habitacional me parece que hay que implementar varios reglamentos periféricos adecuados, para promover la deducibilidad y evitar la evasión.
Creo que irremediablemente los precios se elevarán algo, pero no mucho, pues las constructoras deberán ser muy cuidadosas y competitivas si desean seguir vendiendo, y como posiblemente haya una ligera contracción en la demanda por el miedo al pago del IVA, el mercado hipotecario deberá hacer lo suyo para alentar las compras con tasas menores.
