La Sedatu, así como los gobiernos estatales y municipales, llevan varios años persiguiendo la redensificación de las ciudades, lo cual suena lógico, pero su implementación ha generado más resultados negativos que positivos. Veamos por qué.
Pongo como ejemplo, la Ciudad de Querétaro, que lleva años siendo un foco de atención nacional para inversionistas, industriales, comerciantes, empresarios y estudiantes, por su gran colección de virtudes y muy pocos defectos, la cual ha crecido en forma horizontal en los últimos 40 años, haciendo que su perímetro sea hoy cuatro a cinco veces menos densa, y cincuenta veces más extensa en el mismo período.
En otras palabras, las autoridades estatales y municipales, con razonable lógica, les cuesta mucho trabajo administrar y soportar financieramente el crecimiento horizontal de la mancha urbana, y es por ello que han "facilitado" el crecimiento vertical en la periferia de la ciudad de Querétaro, para que aparentemente se pueda contener el crecimiento hacia los lados, y lo hace facilitando licencias de construcción para edificios de 10, 15, 20, 25 y un par por ahí... ¡De 30 pisos!, ---que en teoría--- les pueda abaratar el manejo de la ciudad, y permitirles recibir más ingresos por menos metros de terreno administrado.
El mercado es sabio, y se irá acomodando de acuerdo a la oferta del momento, y además, siempre habrá un comprador para una casa, o para un departamento esté donde esté. La gente razona poco o nada las distancias, pues la compra de una casa es un asunto emocional.
Sin embargo, una planeación urbana que no contemple de una forma integral, a toda la ciudad, hará que ésta, con el paso de los años, pudiera degenerar en una ciudad "parchada", con zonas verticales conflictuadas en sus accesos, demandando nueva infraestructura básica como agua, drenaje y luz, en lugares donde se supone que ya existía con anterioridad, y además, provocar un hacinamiento mayor que exija más servicios como vigilancia, recolección de basura, semáforos, pérdidas de tiempo en viajes de sus colonos, congestionamientos, claxonazos, y un adiós definitivo a la calma y calidad de vida del ciudadano. No digamos "segundos pisos" (como en el EX - DF), los cuales, cuando ya están terminados, habrá resultado más caro el caldo que las albóndigas. ¿Acaso no se buscaba eficiencia financiera municipal?
Por otro lado, lo que hay que tener muy presente, es que en cualquier ciudad media del mundo, un metro cuadrado departamental es más caro que un metro cuadrado de casa habitación. No hablo de Nueva York, Tokio, París y algunos lugares de la hoy CDMX. En Querétaro la proporción es dos a uno, o más. Hoy un departamento está en $26,000 el m2, y una casa en $13,000 por m2 incluido su terreno.
Todo gobierno municipal, junto con el estatal por supuesto, tienen la obligación de planear con visión de largo plazo por una elemental responsabilidad con la ciudad, pero, un ejemplo que refleja que no siempre es asì, es el caso de las avenidas más céntricas e importantes de la ciudad de Querétaro, como Constituyentes, Zaragoza, Universidad, y otras más, que actualmente tienen zonificaciones que impiden tener más de tres o cuatro niveles, y sus coeficientes de uso son igualmente muy bajos. Sólo predios como los que eran de la Coca Cola, que ya tenían uso comercial y de servicios, pueden permitir edificar un proyecto de la magnitud como el que hoy se levanta en Av.Constituyentes, el cual es verdaderamente asombroso, además de generar plusvalía en el perímetro, y cumplir con la intención de la ciudad, de regresar la gente al centro, y no motivarla que se vaya a la periferia.
No obstante, el municipio prefiere autorizar proyectos alejados del centro, de alta densidad e intensidad, y mucha altura, lo cual contradice todo lo comentado. Mientras la autoridad recapacita, el desarrollador está feliz, pues compra barato algún terreno periférico, hace un proyecto muy impactante, se lo autorizan, lo construye, y el mercado se lo compra rápidamente. Entre tanto, gran cantidad de colonias circundantes del centro histórico, con ubicaciones privilegiadas, siguen su proceso de avejentamiento y sub-utilización.
En cualquier parte del mundo, los edificios altos están en el centro de la ciudad. Las ciudades en México, son en su mayoría, el ejemplo de la contradicción urbana, pues los encontramos en la periferia. Por supuesto que el INAH tiene mucho que ver en este absurdo proceso, defendiendo construcciones, las cuales, si se demolieran, le harían un gran favor a la ciudad. No digo que haya que hacer edificios de 20 pisos en el centro histórico, pero al menos cambiar las zonificaciones para fomentar la vivienda, y obligar al INAH a realizar su tarea de una forma expedita, para no espantar al desarrollador inmobiliario con tiempos financieros ilógicos a los que debe enfrentarse actualmente para cualquier trámite. Un amigo describía hace tiempo al DF así... "La ciudad de México es una ciudad fea, chaparra y cacariza".
Querétaro tiene un encanto especial, es un imán para el resto del país, pero es tiempo de iniciar, ya, una planeación de muy largo plazo. Como sea, hoy vemos una ciudad que combina exquisitamente el sabor provincial, con el de una ciudad de clase mundial, aunque algo desordenada en sus zonificaciones.
Sin embargo, ha llegado el momento, que colonias residenciales céntricas en Querétaro, cambien su uso de suelo para reciclarse, como son: Carretas, Álamos 2a y 3a, Calesa, Loma Dorada, Quintas el Marqués, Arboledas, Cimatario, San Javier, Jardines de Querétaro, Bosques del Acueducto, y muchas otras, donde las casas son muy viejas, en mal estado, poco funcionales, requieren fuertes sumas para remodelarse, requieren de meses o años para venderse, hay que bajarle el precio por la minusvalía que hoy tienen al ser colonias abiertas, y donde actualmente por temas de seguridad, nadie quiere vivir en una casa sola. Además, muchas de ellas son actualmente oficinas clandestinas.
Recuerdo uno de los escasos aciertos que tuvo López Obrador, en su gestión al frente del ahora EX - DF, cuando promulgó en el año 2000, su famoso "Bando dos", el cual congelaba de un plumazo el desarrollo en 12 de las 16 delegaciones de la ciudad, y fomentaba el desarrollo en las delegaciones centrales como Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza. En dicha administración, se cambiaron los usos de suelo, y se dieron todas las facilidades al desarrollador. Al día de hoy, no ha parado el efecto que ese decreto tuvo, y la ciudad recuperó razonablemente cierto orden urbano. Colonias como la del Valle, Nápoles, Narvarte, etc. --equivalentes a las que menciono en Querétaro-- tuvieron una transformación definitiva, recuperaron valor, imagen urbana, y hoy conviven en calles secundarias, casas con edificios de cuatro niveles, aprovechando el suelo, repoblando la delegación, y haciendo más rentable su administración. En la colonia Nápoles, (EX - DF) cuando se demuele una oficina, la autoridad le "regala" al predio dos pisos adicionales, que se suman al uso de suelo que ya tiene.
Todo gobierno municipal ---si actuara con lógica y sentido común---, debería convencerse que lo vertical debe quedarse en el centro, o al menos en vialidades de alta densidad, y lo horizontal en la periferia; y por favor, nunca al revés. No es capricho personal. Sólo hay que mirar lo que pasa en el resto del planeta. El que quiera vivir en una casa nueva, y pagar la mitad de precio por m2, es su derecho y su ventaja, pero deberá saber que estará alejado del centro, y del mismo modo, el que quiera vivir en el centro, con todo a la mano, deberá pagar el precio que vale un departamento.
