Una industria que aun sigue instalada hoy día en el Distrito Federal o Estado de México, lo hace por simple inercia, o una muy justificable razón de no querer entrar en complicaciones de mover personal, despedir, contratar, reinstalar maquinaria y tantos temas que rodean una decisión de este tipo.
Sin embargo el costo invisible de no estudiar la alternativa, podría estar representando al Industrial, cantidades colosales de dinero que podría tener en caja y permitirle una rápida expansión, eficiencia logística y ambiente laboral de alto nivel de productividad.
Veamos...
En primer lugar, toda industria en estas entidades está instalada sobre un terreno que cada día sube su valor, y eventualmente cambia su vocación y hasta el uso de suelo. Esto es bueno para el Bien Raíz y nocivo para la Industria establecida.
Por ejemplo... me encuentro con una bodega de 1,500 m2 en la col. Granjas México en el D.F. que se ofrece en $15,500,000.00. la cual está construida al 100% del área del terreno, (Sin un solo metro cuadrado para maniobras) arrojando el valor de la construcción depreciada en el orden de $2,000 x m2, lo que nos da $3,000,000.00 por los tabiques y fierros y $12,500,000 por el suelo. Esto deja el valor de terreno en $8,333.00 x m2
Me encuentro otra bodega de 3,900 m2 de terreno y 2,850 m2 de nave en Tlanepantla, Mex. que se ofrece en $27,500,000.00. que con el mismo razonamiento, el valor de la construcción depreciada podría estar del orden de $2,000 x m2, lo que nos suma $5,700,000.00 por los tabiques y fierros y $21,800,000 por el suelo. Esto deja el valor de terreno en $5,590.00 x m2
Ambos casos son zonas industriales y no parques industriales. Son colonias viejas, con enormes complicaciones de acceso, y con temas de seguridad que habría que revisar con detenimiento, y se aprecia a simple vista que el valor de suelo está alrededor de cuatro veces el valor de tabiques y fierros.
El D.F. y el Estado de México NO están en el centro del país. Basta ver un mapa. Y con lo anterior quiero decir que en estas dos entidades, los temas logísticos de cualquier industria, son por simple geografía, más complicados y costosos.
Casos como Tlanepantla están cambiando sus usos de suelo elevando de manera exponencial el valor de la tierra y poniendo en graves aprietos a las industrias que aún desean seguir inercialmente en su ubicación, a donde llegaron hace 20, 30 o más de 50 años. Hay lugares en este municipio que el precio de la tierra ya alcanza $15,000.00 x m2.
Ahora bien, si extrapolamos los valores obtenidos a Querétaro, podrían quedar de este modo.
Para el ejemplo del D.F. llevado a Querétaro, se podrían adquirir 2,500 m2 de terreno, con $3,000,000.00 en un parque industrial nuevo ($1,200.00 x m2), con amplio patio de maniobras para trailers y estacionamiento de visitantes, y con vigilancia e instalaciones y servicios adecuados al más exigente. La nave se puede construir nueva con excelentes especificaciones con $4,000 x m2 es decir $6,000,000. Es decir quedaría una diferencia a favor de 3.5 millones de pesos para compra de maquinaria nueva, vehículos, y pasivos laborales. Todo lo anterior si se desea comprar, pues la renta de una nave nueva dentro de los mejores parques industriales (no zonas industriales) está en el rango de los $55.00 x m2 lo que implicaría recapitalizarse con 9 millones y fiscalmente tener el deducible de la renta de $82,500 en una nave de clase mundial.
Para el caso de Tlanepantla podría requerir 6.5 millones para un terreno de 6,500 m2 y 11.4 millones para la nave con una diferencia a favor de 9.6 millones para la reubicación. Con una renta de $200,000 aprox. resolvería su reubicación, en una nave "oliendo a nueva" y una buena superficie de oficinas, en el entorno de Parque Industrial con todo lo que una industria de primer mundo requiere, y casi 18 millones en flujo positivo.
En general, el valor del terreno industrial en Querétaro oscila entre $900.00 a $1,300.00 x m2 en zonas y parques industriales respectivamente.
En cuanto al tema logístico Querétaro está en "el ombligo" del país con las conexiones por autopistas, carreteras y vías de tren de carga que cubren en forma equidistante a todo el territorio nacional, aeropuerto internacional a pocos minutos de todos los parques y zonas industriales,
Querétaro lleva record en el ambiente laboral con cero huelgas hace varios años.
El ánimo del trabajador es mucho más alto que el resto del país por vivir en una entidad con razonable paz y tranquilidad, manteniendo el segundo lugar después de Yucatán.
La mano de obra, proveeduría, transportación municipal y privada, son muy competitivas resolviendo las necesidades más exigentes.
En conclusión puedo afirmar que a excepción de que una industria instalada en el D.F. o Edo. Mex. tenga interés en venderle solo al mercado de estas dos entidades, si su enfoque real es venderle a todo el país, entonces Querétaro cumple con una cantidad de requisitos muy importantes que dejo enlistadas en un solo párrafo:
Bajo costo de instalación, calidad de los parques industriales, conectividad, ambiente laboral, seguridad, y los más importante, calidad de vida para dueño y empleados.
Querido lector, empresario, e industrial, permítame invitarle a un recorrido por las principales zonas y parques industriales de los municipios de Querétaro, San Juan del Río, El Marqués, y Colón, para explorar una nueva etapa de expansión para su industria, y permítame tener el gusto de invitarle a comer en un lugar que le dejará "muy buen sabor de boca"!
CLAUDIO MÁRQUEZ PASSY
