Redes sociales, prensa, televisión, candidatos independientes, etc. han encontrado "nota periodística" en un tema que en mi opinión, ni el jefe de gobierno, ni los "constituyentes", ni los voceros del gobierno local, y creo que ni los que proyectaron el texto de la tan ansiada constitución (para unos cuantos, menos para el pueblo creo yo...) han entendido que "quisieron decir" con su famoso y discutido artículo 21-C-7 donde a la letra, y al día de hoy 10 de diciembre, dice: Los incrementos en el valor del suelo derivados del proceso de urbanización, se considerarán parte de la riqueza pública de la ciudad. La ley regulará su aprovechamiento para restaurar los ecosistemas y las zonas degradadas de la ciudad.
Con esta redacción, creo que Stalin hubiera palidecido de la envidia y se hubiera sentido un inútil. Sin embargo tan mal escrita está, que todo indica que lo que se presume en esta redacción, no es la intención de fondo ni del constituyente, ni del jefe de gobierno, quien por cierto declaró desde el día 8, y ayer lo publicó el periódico Excelsior, que "vetará" cualquier impuesto o forma de cobro que se pretenda realizar en detrimento de los habitantes de la Ciudad.
Creo que es cierto, pues caso contrario, sería darse un balazo en el pie.
De verdad, creo firmemente que Mancera y los compinches constituyentes se están volteando a ver entre ellos diciendo... ¿Pos quien la redactó? ¡Que alguien me explique!
En fin, lo primero que hay que entender a fondo es el significado de "Plusvalía", para de ahí tratar de ir desmenuzando esta madeja, que se enredó en tan poco tiempo.
Según el D.R.A.E. Plusvalía significa: Incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él.
Ahora bien, los programas de "captura de plusvalías" existen en muchos países, desde hace muchos años, y en el nuestro también, bajo otras formas que nadie se queja, y todo mundo acepta. Ya comentaré más adelante los detalles.
Por lo pronto el primer tema que hay que valorar en su justa dimensión, es que las grandes ciudades o megalópolis como es el caso de la CDMX, han llegado a un punto financiero, que resulta sumamente complejo mantenerla funcionando adecuadamente. Me queda claro que el principal recurso de captación es el impuesto predial (Property Tax en cualquier parte del mundo) que, con una debida administración, y un cobro realista sobre el valor del inmueble, permite razonablemente mantener cualquier ciudad.
En el caso del exDF, no sucede ni una ni otra... tiene una mala administración, y el predial comparativamente al resto del mundo es muy bajo. En Canadá puede alcanzar el 1% del valor del inmueble anualmente.
También es cierto que tiene otras fuentes de financiamiento como multas, infracciones, impuesto sobre nómina, verificaciones, clausuras, reaperturas, bla, bla, etc.
Otros son, los derechos que se pagan por manifestación de construcción, demoliciones, alineamientos, etc. etc. que en cierta forma ya podrían considerarse "captación de plusvalías". Me explico...
Cualquier constructor o desarrollador que compre un lote urbano, no está aportando nada por la parte de calle que ya existe y está frente a su lote. No paga por la tubería de agua que algún día se hizo y pasa frente a su lote, y simplemente se conectará para abrir su o sus grifos... no está pagando un peso por el tubo de 3 o 4 mts de diámetro que pasa debajo de su calle para conectar el drenaje. Es cierto que al pagar derechos de "conexión" al Servicio de Aguas de la Ciudad de México (Sacmex), en cierta forma, es otra "captación de plusvalías"... ya me iré explicando mejor... no paga por los árboles que algún día se plantaron ahí, y que alguien los ha mantenido.
Más aún, cuando este desarrollador compra un lote "premiado" con un buen "uso de suelo", el que se lleva las grandes ganancias es, en primer lugar, el dueño del terreno, quien, aunque haya pagado una cantidad importante de ISR en la venta, se llevará una utilidad producto de la plusvalía que le generó el entorno, y por otra parte el desarrollador, que al vender cada departamento, tendrá una utilidad considerable en cada uno de ellos.
Y del impuesto sobre la renta, una parte se la llevará la federación, y otra la entidad federativa. Esto también podría considerarse que es captación de plusvalías, pues dado que hubo una utilidad, el gobierno federal y el local, pasarán a cobrar su parte. Hasta aquí no hay queja, pues todo mundo lo ha venido pagando hace décadas sin chistar ni cuestionar. Sin embargo el comprador final, es decir, por un lado el desarrollador cuando compra el terreno, y por otro el comprador del departamento, además, pagarán un impuesto local por adquisición, el cual por cierto no es nada barato, y peor aún, es tres a cuatro veces más alto que en Canadá.
Con todo este cobro anticipado de "plusvalías", el gobierno de la ciudad no logra ser eficiente, y lo que ahora busca son otros mecanismos que equilibren los mercados, y sus finanzas, pues el hecho es que la vivienda en la ciudad de México se ha vuelto elitista y excluyente ---sin que nadie se lo proponga--- pues una megalópolis de este tipo financieramente ya no admite desarrollos de interés social ni popular. Simple oferta y demanda. Vamos... no hay suelo en precio adecuado que soporte realizar un desarrollo de vivienda popular, ni mucho menos de interés social, y esto es algo que "populistamente" no entiende ni el Jefe de Gobierno, y mucho menos sus delegados y en breve flamantes alcaldes, pues saben que, sin este tipo de desarrollos, cada día contarán con menos votos de "las grandes masas".
La nueva y flamante constitución de profundo corte socialista-populista-casi comunista en su redacción, hace peligrar su mercado inmobiliario, si no se rehace correctamente y se reorienta con los pies en la tierra para todos, es decir para el gobernante y para el gobernado. ¿Será posible?
Dicho lo anterior a manera de preámbulo, trataré ahora de profundizar en los programas de "captación de plusvalías" de otros lugares en el mundo.
La Ciudad de México --- en números redondos--- tiene 9 millones de habitantes, 1500 km2, equivalente a 6,000 habitantes por km2, que en términos más entendibles son 60 habitantes por Ha. ¿Mucho...poco? Yo creo que es mucho por la ineficiencia en su movilidad, pues Nueva York parece moverse un poco mejor con 188 habitantes por Ha. La capital de Querétaro tenía en 1970, 140 habitantes x Ha. y hoy tiene 36 y le cuesta más trabajo moverse. Su centro histórico se ha despoblado 25%. Estos son los fenómenos macro que hay que tener presentes.
Es un hecho que la autoridad "Mexiqueña" quiere más densidad sin duda alguna, y buscará todos los medios a su alcance para lograrlo. Las nuevas medidas de "captación de plusvalías" le permitirán hacerlo con toda seguridad.
Ahora bien, los mecanismos que hay en otros lugares para no crear nuevos impuestos son los siguientes, y de alguno de estos saldrá el nuevo "modelito" para la Ciudad de México.
a) Donación del 10%. Existe en casi todo el país excepto en la Ciudad de México. Cuando algún Desarrollador en provincia, quiere realizar un condominio o fraccionamiento, sabe que debe donar, físicamente o en dinero, a valor comercial, el 10% de la superficie del terreno. Esto es "captación de plusvalías" que siempre ha existido en casi todo el país. ¿Será que ahora el gobierno del DF se anime a tener el mismo esquema?
b) Impuestos. No creo que suban el predial ni inventen otro impuesto nuevo al estilo Santa Anna... por ejemplo número de ventanas que tenga el edificio. Ya lo prometió Mancera. ¿Cumplirá? Caso contrario deberemos nombrarlo como "Su Alteza Serenísima Mancera". Bromeo, pues francamente no creo que suceda, pero lo que es seguro, es que le estoy dando el beneficio de la duda.
d) T.I.F. (En inglés significa Tax Increment Finance) o sea Financiación por incremento de impuestos, es decir que la Ciudad de México emitiría unos bonos que servirían para financiar la nueva infraestructura, y serían pagados a su término al tenedor con su margen, con el incremento de impuestos esperados en el futuro. Lo veo un poco riesgoso, pues este esquema dependería de una administración honesta y responsable. Sería tanto como comprar futuros.
e) C.E.P.A.Cs (Certificados de Potencial Adicional de Construcción) donde el gobierno local vendería en subasta pública dichos certificados, los cuales permitirían al desarrollador construir más superficie en el predio que tenga. Este es el que veo más probable pues a la fecha existe algo similar, con poca o nula ventaja para el gobierno de la ciudad, pues desde hace muchos años hay un sistema llamado "Transferencia de Potencialidad" donde un propietario en cierto polígono "emisor" como el centro histórico, le vende ---a través de un fideicomiso--- su potencialidad a otro "receptor" en un polígono de actuación". Este último podría duplicar el número de m2 permitidos en la zonificación, con una transferencia de este tipo. Por ejemplo, el edificio en la cuchilla de Insurgentes y Reforma tenía autorizado por zonificación 25 niveles. Compró una potencialidad para hoy ser de 40, pero no creo que el gobierno de la ciudad haya ganado mucho. El emisor vendió un terreno virtual con uso para 15 pisos, y el receptor en Insurgentes le "encimó" a su terreno de 25 pisos permitidos, otro, para totalizar los 40 existentes. Estos futuros C.E.P.A.Cs se podrían convertir en el mecanismo más común, donde el emisor sería el gobierno del DF, y el receptor pudiera ser el que tenga un terreno en los polígonos que en su oportunidad se redefinan o ratifiquen. Ya sé...ya sé... la transparencia en estos métodos va a ser el reto de este nuevo recurso para la ciudad.
Por todo lo anterior, queridos lectores, "no se hagan bolas", pues si acaso son dueños de una casa o de un depa, no están invitados a este negocio. Pueden seguir viendo su tele e irse a dormir temprano.
Sin embargo, estos C.E.P.A.Cs estarán caros, o quizás la subasta pública los pondrá en su justo valor, ya veremos. Pero lo que estoy seguro que sucederá, es que el mercado inmobiliario en la Ciudad de México va a cambiar dramáticamente, pues además de lo mencionado, estoy seguro que inventarán algo más, para que el desarrollador se "coopere" con más recursos, para que la ciudad mejore su infraestructura, y a la vez, pueda adquirir las tan ansiadas reservas de tierra, para interés social o popular, y desarrolle vivienda ---muy subsidiada--- que se venda a través del INVI, y sigan asegurando los votos que tanto les preocupa.
De todos modos, cuando un desarrollador compre C.E.P.A.Cs para su desarrollo, todos ganan. Gana el gobierno del DF, pues inventó dinero que no le cuesta al contribuyente. Gana el Desarrollador que lo paga gustosamente al saber que tendrá más volumen de negocio, y finalmente la ciudad gana, pues se redensifica y se financia para nueva infraestructura y tierra para los que nunca hubieran soñado vivir en ella.
Faltará una planeación urbana sensata y de largo plazo, y aquí radica el riesgo de este tema.
TIFS, C.E.P.A.Cs y algún otro invento, serán los nuevos mecanismos de captación de plusvalías. Si eres dueño de una casa o depa, respira y quédate tranquilo ---insisto---, y si eres Desarrollador, creo que deberás de pensar en adaptarte a las nuevas reglas de mercado. Tus corridas financieras las deberás rediseñar, pues el juego va a cambiar.
