Propuesta a la Iniciativa de Reforma Hacendaria 2014
Analizar, criticar y rechazar, cualquiera lo hace, pero proponer ya no es tan fácil.
En efecto, es cansado leer todo lo que se dice sobre la Reforma Hacendaria, y es por ello que con este artículo doy por satisfecha mi participación en este asunto. Debo seguir trabajando en lo mío, y espero que la PROPUESTA que realizo en el presente escrito, sea de utilidad para el congreso y para los organismos privados que puedan leerla, y que fue producto de la conferencia dictada el Miércoles 25 en el IMEI, Instituto Mexicano del Edificio Inteligente A.C. quienes amablemente me invitaron a platicar del tema, y que a la vez agradezco la confianza.
La Reforma ha sido vista por la mayoría de los actores involucrados en el mercado inmobiliario como una amenaza, y ha llevado a una inimaginable cantidad de rechazos, insultos, críticas, y que al leer tanta banalidad, me dan ganas de enlistarme en la Legión Extranjera.
También es un hecho que el contenido ya ha sido estudiado y analizado por todos los organismos que integran lo que se conoce como Iniciativa Privada, y que para estos efectos prefiero llamarles los actores productivos de la riqueza de donde saldrán los futuros impuestos.
Entro de lleno a la PROPUESTA solamente en el rubro habitacional, pues el análisis ya está hecho en el artículo anterior (http://www.claudiomarquezpassy.com/el-mercado-inmobiliario-y-la-reforma-hacendaria.htm)
En cuanto a la exención del ISR en la enajenación de casa habitación considero que deba quedar en una exención cada dos años, sin importar el precio de la casa, pues tanto derecho tiene el rico como el pobre de hacer crecer su patrimonio sea del tamaño que sea. El Fisco pierde si impide la movilidad del mercado, pues si bien cancela la exención o la dificulta, por otro lado se quedaría sin un posible IVA por cobrar si es que éste llega a quedar establecido.
¿Cuantas personas van a vender su casa cada dos años, ya sea para hacer negocio o para evitar el pago de ISR? Más bien hay que evitar que se vendan cada seis meses por valer menos de 250,000 UDIS porque quien hace esto evidentemente está en el negocio de construir casas disfrazándose de propietario que la vive. ¡Nadie en su sano juicio se va a dedicar al negocio de construir casas y venderlas cada dos años...!
Este asunto de que la exención debe aplicar de acuerdo el valor de la casa, es irrelevante por la razón anterior, pero sobre todo, que no se vale gravar a quien de manera natural le crece quizás su único patrimonio que ha construido en toda su vida. Si la persona vendiera cada dos años, y debe pagar comisión de venta, cancelación de hipoteca, gastos notariales de la nueva compra etc. su utilidad será muy relativa aunque haya plusvalía que el mercado esté generando por sus buenas condiciones.
Si la reforma se quedara tal como está es un hecho que las condiciones serán adversas, no solo no habrá plusvalía, y aunque sea el valor que sea del mercado si ha de pagar ISR es posible que de todos modos no lo pague no por evasión porque no se podrá, sino por simple y real pérdida fiscal por haber vendido con un mínimo de plusvalía que se la comerá el INPC en el ajuste, o que eventualmente tenga que vender en el precio que compró o en uno menor y tenga pérdida fiscal.
Si el fisco quiere cobrar impuestos en este rubro, no es optativo ni negociable... solo lo logrará, si las condiciones de mercado generan plusvalía para que pueda haber una ganancia gravable para aquellos que quieran vender en un término menor a dos años de haberla habitado.
En cuanto a los desarrolladores se pretende eliminar la deducibilidad inmediata en la compra del terreno. Yo propuse dejarla quizás dividida en dos años pero hoy pienso diferente, pues razonando el tema anterior en el cual hay que generar plusvalía, se me ocurre que para cobrar más impuestos hay que generar más ventas, y si se le quita este rubro a los desarrolladores, más de uno se saldrá del mercado.
Entonces lo que el fisco podría hacer, es dejar este tema sin cambios, y para provocar más ventas que generen más impuestos, la idea sería exentar del pago del ISR al 10% de las ventas de cada desarrollo habitacional. Me pregunto que diría un actuario en un cálculo de probabilidades, si esta loca idea se pone en práctica. ¿Tendría mas ingresos el fisco? ¿Sí, o no? ¿No es el propósito de la Reforma recaudar más dinero? Mi pronóstico es que más de un desarrollador comercial o industrial o dejaría su giro o agregaría a su actividad el tema residencial. Con los candados que hoy genera la ley antilavado no hay para donde evadir, y todo desarrollo pagará al centavo lo que debe ser, cobrando más cantidad de dinero por más operaciones, sin aumentar porcentaje de los impuestos existentes o eliminado exenciones.
El siguiente asunto y quizás el de mayor impacto negativo en caso de quedarse a la letra como viene en el texto actual de la Reforma, es el IVA.
Con el cuadro que a continuación muestro, se puede apreciar de una forma aproximada, que el efecto de un IVA al 8% afectaría imperceptiblemente el precio de la casa por decir nada, tomando en cuenta un par de factores, como que el iva que paga el constructor es del 16% sobre sus costos de construcción pero nunca en el terreno, y que el IVA que le agregaría al costo de la casa sería del mismo modo sobre las construcciones y no sobre el terreno. Estimativamente y en promedio el valor del terreno representando 25% del valor total del inmueble. Esta tabla es con un ejemplo donde el costo de construcción es de $100 pesos y la utilidad $30 pesos.
Y con las mismas reglas que hoy operan, es decir que el Desarrollador siga teniendo su IVA como un costo directo deducible, el Fisco recaudaría ese 8% completo y sin compensaciones. Este 8% equivale a un 5.5% del valor del inmueble que es mayor a la comisión promedio nacional que todos los corredores cobramos por una operación inmobiliaria.
Evidentemente lo ideal sería no mover nada de cómo está la ley actualmente, pero en caso extremo esta propuesta no afectaría más que un 5.5% aprox. en el precio final de las casas lo cual es tolerable en un mercado que se mantuviera sin mayores sobresaltos.
El IVA debería seguir exento en casas usadas, para compradores de primera vez y vivienda con valor menor a 60,000 udis, es decir todo el mercado de Interés social. Esto último debe ser reconsiderado a toda costa para evitar una catástrofe en la historia del Infonavit.
Inserto este párrafo, pues al parecer hace unos minutos el titular de Hacienda afirmó que la vivienda de interés social no se sujetará ni a IVA ni al ISR. Bien.
Los polígonos de la Conavi que restringen los subsidios a la vivienda, deben ser redibujados, ampliados, y revisados profesional y minuciosamente, pues a mi juicio están realizados por personas que desconocen el comportamiento demográfico, geográfico, laboral y comercial de cada ciudad. Este asunto se suma a la Reforma Hacendaria, sin estar siquiera mencionada en ella, pues está aniquilando lenta y dolorosamente a las vivienderas que por años estuvieron desarrollando vivienda de interés social.
Y a lo anterior se suma también la reducción del 5% al 2% el fondo de vivienda del Instituto lo cual no quiero imaginar el efecto que tendrá en el mercado de créditos a los trabajadores en el tema de vivienda. Esto llevará a un colapso al mercado, y promoverá en automático los asentamientos irregulares. No veo salidas alternas que no sea dejar todo como estaba, para no afectar la recaudación que es la preocupación legítima de cualquier gobierno, pero que a mi juicio con esta medida logrará un brutal efecto contrario por el desmoronamiento del mercado.
Paralelamente el IVA en arrendamiento habitacional es otro tema que con la mejor de las intenciones, no veo alternativas que no sea dejar las cosas como están, para evitar una evasión mayúscula. Va a salir más caro construir decenas de cárceles para cientos de miles de nuevos evasores que simplemente no cumplirán, no porque no quieran, sino porque fueron empujados a incumplir por una ley que los obliga a lo imposible, especialmente a los contratos vigentes. Contratos nuevos simplemente no se van dar y veremos un nuevo parque inmobiliario desocupado.
En cuanto al IVA sobre los intereses, considero de igual manera no mover nada para seguir recaudando el ISR, pero en caso de insistir y no quedar otra alternativa, la sugerencia es aplicarlo solo en contratos nuevos, y sugerir a los bancos que con toda creatividad, sigan bajando sus tasas de interés para que el pago final con el iva incluido no afecte la capacidad de compra del acreditado y por consecuencia el mercado no se frene o en su caso se paralice.
Aplicar por descuido o insistencia a contratos existentes puede ser un error táctico severo, pues generará una oleada de amparos y problemas gratis a los bancos de un aumento enorme de cartera vencida. Este punto es otro más de los que considero que lo mejor es no mover nada de cómo está todo actualmente.
Por último queda el tema del ejido donde se propone eliminar la exención a cualquiera que no sea el ejidatario original, es decir el avecindado o titular del certificado parcelario que no sea estrictamente el dueño original de la parcela. Esto tiene su raíz en una distorsión fiscal que ha sucedido desde siempre, y que es comprarle la parcela al ejidatario, convertirse en avecindado y vender la parcela buscando la total exención del ISR. En esta parte hay un fundamento razonablemente cierto y mi propuesta es gravarlo con un porcentaje fijo manejable del 5%, pues de otro modo no hay forma de calcularlo, pues no existe costo de adquisición comprobable. De este modo se podrá distinguir al ejidatario del avecindado, pero ese 5% que es una excelente recaudación no paralizará el mercado de ejidos con potencial de desarrollo.
Saliéndome del tema de la vivienda, el fisco busca más recaudación, y creo que si los "Repecos" serán integrados al régimen normal de todo mundo, lo cual es como debe ser, pues la excepciones son el origen de las distorsiones y al final del día de cambios que provocan molestias, entonces la recaudación será más justa, y el paso siguiente debiera ser el comercio informal que está a la vista de todo mundo a la cual deba aplicarse una cuota fija inicial y obligarlos en un término razonable a integrarse a la formalidad. El riesgo para el gobierno son manifestaciones, menos votos, etc. ya los sabemos, pero creo que es el momento de poner orden parejo.
Por último y aunque no tiene que ver con el tema vivienda, es el IVA en las colegiaturas. No es un tema que yo haya investigado pero mi sensación es que debe eliminarse de la propuesta, y en su caso buscar otras fuentes de recaudación que no sea la educación la que tenga que verse afectada.
Cierro con una reflexión muy simple. El gobierno está en su legítimo derecho de cobrar impuestos, del mismo modo como las empresas tienen el legítimo derecho de generar utilidades, sin embargo la única fórmula para aumentar la recaudación, es decir tener más pesos producto de los impuestos, es que haya más utilidades. El reto es ayudar al gobierno federal a diseñar una Reforma que persigue en su espíritu original tener un país en crecimiento, que sin entrar a discusiones vanas, tuvo la mala suerte de ser redactada sin una revisión más profunda, y que con este escrito y mil más que puedan estar rodando por ahí, creemos que podremos ayudar e ir de la mano persiguiendo el mismo fin, que es tener un México exitoso para todos.
Más simple todavía...
Debe ser una Reforma: Ganar-Ganar. ¿Es tan difícil? No creo.
