Rentar o
vender su inmueble sin la debida asesoría, puede representar en algunos casos y
sin exagerar, en la pérdida de su patrimonio inmobiliario. El menor de los
riesgos se reducirá simplemente a gastar en abogados y tener bloqueado su bien
raíz durante meses o años.
Para usted
estimad@ lector(a) me permitiré resumirle en un "check list" los
principales riesgos en la venta y la renta inmobiliaria.
COMPRAVENTA:
1) Si usted
pacta un precio sobre la casa frente a dos testigos, o en un contrato privado,
ya estará obligado a la operación aunque la otra parte no quiera seguir
adelante. Cualquiera de las partes puede demandar la firma y otorgamiento de
escritura ante un juez, auxiliado de ambos testigos y/o del contrato privado.
No es necesario haber escriturado.
2) Si usted
como comprador, recién firmó un contrato privado, dio un enganche, no ha
escriturado ni le han entregado la casa, y en ese lapso hay un temblor y la
casa sea cae, usted se queda sin casa y está obligado a terminar de pagarla. El
principio jurídico es que "la cosa perece para su dueño", es decir
que usted legalmente ya es dueño con la firma de un contrato privado de
compraventa. No aplica con contratos de promesa.
3) Si usted
compra un inmueble producto de una prescripción positiva o usucapión, es decir
que un juez le otorgó la propiedad al dueño que usted le compra, no es total
garantía, pues si aparece un dueño anterior con un mejor título de propiedad
que le reclame a través de un juicio de reivindicación, casi seguro podrá
ganarle y quitarle la propiedad que usted compró de buena fe. Pedir un
certificado de libertad de gravamen mayor a 20 años de historial, es más caro
pero más saludable. Exíjaselo a su notario.
4) Si el notario
obtiene un avalúo para escriturar la casa que usted compra, y que exceda más
del 10% del precio real que está pagándole al vendedor, además de los gastos
normales de escrituración pagará un 20% de impuesto sobre la renta por
adquisición sobre dicho excedente, entre precio pactado y avalúo.
5) Usted
siempre pagará IVA en la adquisición de inmuebles no-habitacionales,
calculándolo en un 16% sobre lo que resulte de valor en las construcciones en
el avalúo que se utilice para escriturar. La tierra y las casas siguen exentas
de este impuesto. Cuidado con el precio ofrecido en inmuebles comerciales, pues
hay que aclarar si es con o sin IVA.
6) Si el
notario le retiene alguna cantidad por concepto de ISR al momento de
escriturar, este NO es pago definitivo, es pago provisional y deberá hacer sus
ajustes el cierre de su ejercicio. Exija su declaración que hará el notario,
junto con el comprobante de retención de dicho impuesto, y una copia
certificada de la escritura de compraventa. Casi siempre el vendedor olvida o
desconoce lo anterior al recibir su cheque, y no regresa con le notario a
reclamar todo lo anterior, quedando en riesgo frente a Hacienda.
ARRENDAMIENTO:
1) Pida
referencias, comprobantes de ingresos, y buró de crédito a su futuro inquilino,
pero sobre todo utilice su intuición, sentido común, olfato, vibra, etc... para
decidir a quien le renta, pues aunque un candidato le cubra todos los
requisitos, puede dejar de pagarle del segundo mes en adelante, y el ganador
será su abogado.
2) Por la
ley federal de extinción de dominio, usted deberá dejar una cláusula en su
contrato que le permita hacer revisiones periódicas al inmueble, y ante la
mínima sospecha de cualquier tema relacionado al crimen organizado, dar aviso a
las autoridades para evitar que en caso contrario no lo localicen a usted y el
inmueble pudiera ser afectado y extinguido el dominio que usted naturalmente
tiene sobre el mismo. Usted cuenta con recursos para recobrarlo pero el costo,
tiempos y riesgos estarán en su contra.
3) Usted
debe mantener un seguro contra cualquier eventualidad que afecte terceros, pues
en el caso de un incendio que se origine en su inmueble y afecte propiedades
colindantes, sin lugar a duda usted será el responsable. Nada impide que lo
pague su inquilino, pero preferiblemente páguelo usted y negócielo de tal modo
que quede incluido en la renta que le paguen mes tras mes.
4) El
fiador puede hacer valer su derecho de "excusión", es decir que si se
demuestra que el inquilino tiene recursos y bienes para pagar la renta
incumplida, usted deberá agotar todos los recursos antes de irse sobre el
fiador. Habrá que poner para tal caso en el contrato, que el fiador renuncia a
dicho derecho de excusión.
5) Todo
inquilino tiene el derecho al tanto, es decir de preferencia, para el caso de
que el propietario decida vender el inmueble a un tercero. Para que surta
efectos plenos, este aviso debe ser ante notario o juez. Cualquier otra forma
puede quedar sujeta a controversia legal.
Recuerde...
¡¡¡Zapatero a sus zapatos y... lo barato cuesta caro!!! No quiera intentar todo
por su cuenta por ahorrar unos centavos, pues al rato estará pagando muchos
pesos.
