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¿Una operación con dos clientes?

NOVIEMBRE 02 DE 2012

Recién que comencé esta profesión hace 26 años, recuerdo que estando con "mi" notario de cabecera, al final de una firma le pregunté quien era su cliente, y me contestó que tanto el vendedor como el comprador eran sus clientes, y "que por ley" él debía actuar de forma imparcial frente a ambos. Le creí durante varios años, hasta que observando la actuación de otros notarios, comencé a dudarlo profundamente.

Una de las primeras consideraciones que me hice fue, que si bien una compraventa ante notario no es un tema litigioso, será un abogado el que finalmente atienda dicha operación en la cual muchas veces hay negociaciones en la mesa de la notaría, y este notario tiene que mediar el asunto, cayendo automáticamente en conflicto de intereses, pues casi siempre es el comprador el que paga, y el vendedor es un simple actor dentro de la operación, y por más que lo intente, la balanza siempre se inclinará con el cliente que paga.

Este abogado con una designación especial que le hace el Estado Mexicano y en la cual lo inviste de fe pública, y lo llama Notario, se convierte entonces en el único abogado que no comete el delito de prevaricación al atender a las dos partes por igual, y tener que dictaminar una resolución de la negociación a favor de alguna de las partes.

Evidentemente lo peor que pueda pasar, es que no pase nada, y las dos partes se levanten de la mesa sin cerrar la operación y salgan de la notaría bastante frustrados.

En cualquier parte del mundo excepto Latinoamérica, el vendedor tiene a su abogado y el comprador tiene al suyo, y ambos abogados se entenderán mutuamente para cerrar la operación, pues tienen investidura de notarios y fe pública. Es decir que estos abogados son cada uno, notario de su cliente.

Del mismo modo todas las agencias Inmobiliarias en México actúan trabajando tanto para el vendedor como para el comprador, y si usted le hace la pregunta clave al dueño de cada agencia: ¿Quién es tu cliente? Le contestarán sin dudarlo que ambos son sus clientes.

Una agencia que trabaje de este modo se le denomina agencia dual, pues como su nombre lo describe, considera que vendedor y comprador son sus clientes, pero... yo le preguntaría entonces el director de dicha empresa si es igual de cliente el que el paga la comisión (Dueño), como el que no le paga nada (comprador).

El hecho que pague la casa, no lo hace su cliente.

Cliente es el que paga por un servicio y con quien se tiene un contrato, por lo que el deber fiduciario está con ese cliente, y no puede ser compartido con otras personas, es decir con el comprador.

Todos aprendemos con "coscorrones" y es por esto, que me recuerdo recién que iniciaba esta profesión, que un comprador me comenzó a tratar con exceso de amabilidad, interesado en adquirir un inmueble muy grande...

Yo, sin darme cuenta puse la balanza de las negociaciones inclinada hacia este comprador y en una de las reuniones con el dueño, me dijo ya molesto...

A ver Claudio... ¿Quién es tu cliente? ¿Para quien trabajas?

Y fue hace 24 años que aprendí la lección... ¡¡¡No se pueden tener dos clientes en la misma operación!!! Y si esto me hubiera sucedido en Estados Unidos o Canadá, simplemente me hubieran denunciado ante el Consejo Estatal Inmobiliario, me quitan la licencia y ... a buscar chamba de otra cosa!!!

En otra ocasión dando una plática frente a un nutrido grupo de Inmobiliarios en el D.F. se me ocurrió (con conocimiento de causa) hacer la misma pregunta clave... y les inquirí: A ver dígname... ¿Quién es su cliente... el que vende o el que compra?

Y al unísono se levantaron varias manos y todos sin chistar ni dudar, contestaron lo mismo...

¡¡¡Los dos!!!.

Mi conclusión a lo anterior es breve y simple: Mientras Notarios y Agencias Inmobiliarias sigan pensando que en todas las operaciones que cierren, las dos partes involucradas son sus clientes, estarán inmersos en un profundo conflicto de intereses, traicionando la confianza del cliente que si les paga.

 

Claudio Márquez Passy

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