En QUERÉTARO... ¿Vivir horizontal o verticalmente? Febrero 8 de 2014 En un artículo anterior hice un análisis del naciente mercado de departamentos en Querétaro, y dejé como preguntas si habría que comprar uno, y ¿Qué era mejor... vivir horizontal o verticalmente? Evidentemente existen tantas respuestas como los gustos de cada persona, y al final de este artículo el lector sacará sus propias conclusiones, sin embargo, en el presente análisis trataré de destacar las virtudes de vivir horizontalmente, trayendo a la mesa sencillos razonamientos sociológicos, ecológicos, urbanos, y financieros. En primer lugar, sabemos que la sociología es la ciencia que estudia los fenómenos colectivos dentro del contexto histórico-cultural, así como las tendencias del comportamiento humano producto de una convivencia dentro de su hábitat, y es por ello que el hombre y su espacio vital urbano (otro artículo anterior), es lo que definirá su comportamiento frente a otros seres humanos, y a quien me referiré es al SHU que ahí comentamos, definido como Ser Humano Urbano. Este SHU no sabe como sobrevivir, es indefenso, y requiere de muchos mecanismos para sobrellevar su vida cotidiana. Sin embargo su conducta se ve afectada negativamente cuando su espacio vital urbano se ve reducido producto del hacinamiento normal que ofrecen las grandes ciudades. La mala noticia es que Usted querido lector, junto con su servidor, pertenecemos a esta categoría de SHU´s. Ciertamente fenómenos como el Distrito Federal donde es costumbre cotidiana demoler una casa que habitaba una familia, para meter con calzador en ese predio un edificio que albergará 8, 12, 16 o más familias, es sin lugar a dudas un fenómeno urbano que por el hacinamiento que esto produce, afecta negativamente el comportamiento de sus habitantes. Los vuelve hostiles, violentos, intolerantes, etc. afectando así la cadena del comportamiento social de la ciudad. Si esto sucede, es porque autoridades y desarrolladores están en pleno acuerdo, y el consumidor final también, quien además tiene la capacidad de pagar el sobreprecio que lleva implícitamente una vivienda vertical, con el afán de estar ubicado en un lugar céntrico y cerca de su fuente de trabajo y /o escuelas. No hay otra razón de mayor peso para tomar una decisión de tal trascendencia. Para comprender la parte técnica de este análisis, hay que conocer las fórmulas con las que se mide la densidad que particulares y autoridades han negociado y desean establecer para cada zona de una ciudad como la de Querétaro que en este caso es la que nos ocupa. A esto se le llama uso de suelo, con la modalidad de habitantes por hectárea, número del que se deduce un número de viviendas permitidas por hectárea. Como un ejemplo de muchos que hay, podemos decir que si la densidad es 300 habitantes por Ha., lo que ahí se permitirá edificar en una proporción de 5 integrantes por vivienda, serán 60 unidades, ya sean casas o departamentos. Un uso de suelo de este tipo se le conoce normalmente como H-3. Es decir que si tengo un terreno de 10,000 m2, podré realizar un fraccionamiento de 60 casas o un edificio de 60 departamentos. Si el predio es de 1000 m2 podré realizar solo 6 viviendas, y si es de 500 m2 alcanzaré solo 3. Es la ubicación del predio lo que definirá si se realiza vertical u horizontal, pues contra lo que se pudiera pensar en una lógica aritmética, construir departamentos es más caro que construir casas, pero sobre todo comprar un departamento puede costar más del doble por m2 como se puede comprobar en las tablas al final del artículo, y paradójicamente dejar una notoria y mayor utilidad al desarrollador. En cualquier caso, sea desarrollo horizontal o vertical, la tasa de retorno dependerá de la habilidad del desarrollador en el armado de su plan de negocio, según apalancamientos, aportación del terreno, etc. Un edificio bien planeado de origen como se puede apreciar en el artículo anterior , tiene derecho a existir si nace como un proyecto sustentable, decente en densidad, y con suficientes áreas abiertas. Ya estará en el bolsillo y decisión del comprador si quiere pagar en muchos casos, dos a uno el precio del departamento comparado al de una casa; y vaya que hay un universo creciente de gente que demanda más y más este producto inmobiliario vertical. Las tendencias del mercado no tienen nada que ver con mis convicciones, pues las tablas abajo, demuestran muy por el contrario que la absorción de departamentos en Querétaro, es mayor que la de las casas. Por lo anterior, un fraccionamiento bien planeado con terrenos de tamaños racionales, no solo es la mejor opción para el hábitat del hombre, sino es garantía de una mejor calidad de vida, donde su círculo vital urbano es menos denso, generando una convivencia mas relajada, con un mejor conocimiento entre vecinos (R.A.E. Semejante, parecido o coincidente), y proyectado al resto de la sociedad con un comportamiento más tolerante, llevadero y cordial. En resumen: Nunca habrá nada que supere la calidad de vivir horizontalmente, pues en cualquier caso será más barato, más ecológico, urbanísticamente menos presuntuoso que una gran silueta de edificios, y sociológicamente más conveniente para la ciudad. Querétaro es y seguirá siendo una ciudad horizontal, bien planeada y preparada para continuar recibiendo fraccionamientos y condominios horizontales que permitan mantener una convivencia relajada entre sus habitantes. No por ello dejarán de seguir construyéndose los desarrollos verticales, que al menos y a diferencia del Distrito Federal, nacerán en terrenos grandes, con grandes áreas verdes, con una calidad de vida muy superior, y sin que un edificio tenga que estar a 20 cms. de distancia del siguiente. A continuación presento una tabla con valores a Diciembre de 2013, del mercado de casas en Querétaro, en seis columnas con rangos de precio en vivienda popular de 500 mil, hasta casas de 5 millones, donde observamos que las que traen el mayor nivel de absorción de mercado son precisamente las de 3.5 a 5 millones. El muestreo abarcó un universo de más de 15,000 viviendas. Se puede apreciar que los rangos por m2 van de $8,300 x m2 a $12,300 x m2, contra los valores en departamentos que oscilan de $11,400 x m2 a $26,500 x m2 con un promedio de $18,500 x m2. RESUMEN MUESTREO CASAS EN LA CIUDAD DE QUERÉTARO. (Municipios de Querétaro, El Marqués, y Corregidora). RESUMEN MUESTREO DEPARTAMENTOS EN LA CIUDAD DE QUERÉTARO. (Municipios de Querétaro y El Marqués).   CLAUDIO MÁRQUEZ PASSY