VIVO DE MIS RENTAS                                                                                                          Marzo 10 de 2014 Recién comenzaba como Inmobiliario de profesión cuando un día me habló mi padrino q.e.p.d. y me dijo... Ahijadazo (porque siempre me lo decía en aumentativo) fíjate que hemos recibido una herencia y la queremos invertir en Bienes Raíces para asegurar el patrimonio de los hijos y generar unas rentas... ¿Nos puedes ayudar? Nos pusimos de inmediato manos a la obra y en unas semanas ya tenían un departamento para la hija, otro para el hijo y un local comercial para la esposa... De un plumazo mi Padrino y su familia aseguraron su patrimonio, de tal modo que no se quedara el dinero "evaporándose en el banco" con rendimientos que casi siempre quedan por debajo de la inflación real, y por otro lado que no les sucediera lo que mucha gente dice... "El dinero en las manos es como el agua en las manos"... La fórmula antes descrita es la más elemental que pueda haber dentro del mundo de los Bienes Raíces, pues de lo que se trata es sumar el sentido común a la disposición de invertir el capital en un modelo de negocio "patrimonial", que si bien no hará millonario a mucha gente, si les dará un ingreso y tranquilidad muy razonable a reserva de no tener que sacar un día al inquilino que dejó de pagar la renta. Este último es el peor escenario, pero al fin y al cabo no existe negocio sin riesgos. Es un hecho que generar rentas a través de una inversión inmobiliaria en una escala de dos departamentos y un local no puede hacer millonario a nadie, pero podría ser que poco a poco repitiéndolo con una estrategia financiera, pudiera acercarlo a tener algunos millones aunque sea en pesos. Para comprender gráficamente este modelo de negocio hay que tener muy claros y definidos los elementos que la componen: V = Valor de la propiedad al precio pagado. R = Renta mensual. C = Crédito, pago mensual en pesos. M = Gasto mensual promedio de mantenimiento del inmueble I = Impuestos y Derechos P = Plusvalía totalizada del inmueble en decimales (10% = 0.10), desde su fecha de compra. S = Saldo insoluto del crédito F = Flujo de efectivo neto Pi = Patrimonio inmobiliario actualizado T = Tasa bruta anual de retorno LP= Liquidez Potencial El Negocio patrimonial de rentas se puede ver principalmente bajo tres diferentes ópticas: 1) El flujo de efectivo que me produce mes con mes, y se calcula simplemente así: F = R - (C + M + I) 2) El Patrimonio inmobiliario actualizado: Pi = (V x (1+P)) - S 3) La liquidez potencial para el caso de requerir venderlo: LP = (V x (1+P)) - (S+I) Y para calificar la productividad anual del inmueble se medirá así: T = (F x 12) / (V x (1+P)) En caso de comprar con crédito el inmueble que habrá de generar rentas, se deduce que en los primeros años el flujo de efectivo será negativo, pues casi siempre el pago de la hipoteca es mayor a la renta cobrada, sin embargo el patrimonio inmobiliario podría estar aumentando considerablemente producto de la plusvalía, así como para el caso de seguir adquiriendo más inmuebles. Como se trata de un negocio patrimonial, la meta debiera ser aumentar el patrimonio más que tener un efectivo disponible mensual, sin embargo si los inmuebles fueron pagados de contado, seguramente prevalecerá contar con un flujo de efectivo positivo mes tras mes. Desafortunadamente en México este modelo de negocio aún no es visto con buenos ojos por los bancos, pues en otros países por el contrario resulta ser sumamente atractivo, y lo que además mide la institución, es el índice de ocupación de los inmuebles del solicitante para calificar para un mejor crédito en la adquisición del siguiente. De todos modos la proporción de trabajo invertido en horas, con relación al resultado en el flujo mensual, y no digamos en el patrimonial, permitirá que el interesado en este modelo de negocio pueda presumir que "vive de sus rentas"...     CLAUDIO MÁRQUEZ PASSY